Empreses i inversors immobiliaris reprenen el seu interès pel 22

"Les empreses han tornat a llogar i el mercat d’inversió (compra d’edificis) està tornant. Tots els indicadors estan en verd, però encara falta que creixi la confiança perquè els inversors s’hi llancin del tot. El mercat d’oficines necessita el 22@, resumeix Benjamín Gómez, director del departament de Capital Markets d’Oficines de BNP Paribas Real Estate, branca de consultoria immobiliària integrada dins de l’entitat financera francesa que ha assessorat en més de 20 operacions en aquesta zona en els últims anys, vendes de sòl i projectes clau en mà.

Regeneració urbana

El 22@ és el districte barceloní sorgit en els 2000 de la transformació de l’antic barri industrial del Poblenou. Aquesta operació de regeneració urbana es va traduir en una nova zona molt enfocada a allotjar les seus de tecnològiques internacionals. Precisament, l’alta demanda d’espais va provocar que molts inversors es llancessin a construir els seus propis edificis. No obstant, això va generar el fenomen contrari, un clar exemple de sobreoferta, que s’ha traduït en el fet que alguns edificis nous estiguin dins completament buits. A tancament del 2025, la disponibilitat, la superfície sense inquilins, se situava en l’entorn del 24%, tot i que estava diferenciada depenent de la subzona. "És del 47% a la zona més al nord de l’avinguda de la Diagonal i de tot just el 15% a la zona sud, històricament la favorita per la seva proximitat a la platja, la seva millor connectivitat i proximitat del centre de la ciutat", matisa Gómez.

D’acord amb les dades de BNP Paribas Real Estate, hi ha aproximadament mig milió de metres quadrats que avui no tenen inquilí –als quals cal sumar uns altres 40.000 metres en edificis que preveuen acabar les seves obres aquest 2026–, mentre que, en contraposició, en tot l’any passat es va firmar el lloguer de 129.000 metres quadrats, segona millor xifra des del 2019. Això revela que almenys es trigaran dos o tres anys a arribar a nivells de desocupació sans, entre el 9% i l’11%, que Benjamín Gómez aspira a aconseguir ja a la zona sud durant aquest mateix exercici.

Aquest positivisme es basa en part en el canvi de tendència i és que diverses empreses han anunciat que es mudaran al barri. Per exemple, la plataforma de recursos humans per a pimes Factorial situarà la seva nova seu de 8.000 metres quadrats al districte o la farmacèutica Sanofi implanta un hub de 15.000 metres quadrats al 22@ que estarà a punt a finals del 2027. No només empreses, ja que l’Ajuntament i la Diputació de Barcelona també han tancat diverses contractacions d’espais en els últims mesos, fins i tot institucions educatives, com la Universitat de Hong Kong, que ha comprat el seu propi edifici.

Grans transaccions

Notícies relacionades

Playnuzic proposa aprendre a l’aula matemàtiques a través de la música

El Mobile manté el seu èxit malgrat la tensió geopolítica

La realitat és que en els últims mesos el mercat d’oficines de Barcelona ha agafat cert dinamisme en el context de diverses megaoperacions. La venda de Blackstone per 210 milions d’euros de la seu de Planeta a Pontegadea, el braç inversor d’Amancio Ortega, o les compres d’InmoCaixa, de la Fundació de La Caixa, de l’edifici Estel per 385 milions i de la seu de Novartis per 80 milions han tornat a posar la capital catalana en el radar dels grans inversors. La realitat és que el 22@ ha tingut ja les seves primeres operacions: la recent venda del fons Union Investments de la torre Diagonal Mar per 90 milions a Retamar, family office de la família Vidal, la desinversió de Conren Tramway de la seu de CrowdStrike per 35 milions a un inversor privat o el traspàs de la companyia d’assegurances Zúrich de l’edifici Salvany, abans llogat a la Generalitat, per 18 milions.

Malgrat això, Benjamín Gómez rebaixa expectatives i insisteix que el "normal és que primer millori" el mercat de lloguer abans del d’inversió. El director de Capital Markets d’Oficines de BNP Paribas Real Estate detalla que els inversors més actius en aquest tipus de mercat són els de valor afegit (value add, en l’argot), amb rendibilitats objectives de doble dígit, però que encara no ha arribat el moment que desembarquin capitals core, aquells que busquen un retorn –i assumir un risc– molt baix. "No som en un moment de mercat equiparable al del 2021 o 2022 (abans de la pujada dels tipus d’interès). Caldrà esperar, però l’institucional no trigarà a tornar, fins i tot l’alemany", afegeix el consultor.