Llàtzer Puigpelat, CRO de Vivara: “El focus s’hauria de posar més en com recuperem l’oferta d’habitatges de lloguer que no pas en intervenir únicament el preu”

Vivara és una ‘startup’ de gestió integral del lloguer creada el 2024, que persegueix generar confiança en un mercat tensionat amb preus que no deixen de créixer i una oferta que disminueix cada any. Parlem amb Llàtzer Puigpelat, el seu CRO, sobre l’estat del mercat i el valor que aporta aquesta operadora en un sector atomitzat.

En els darrers anys el preu del lloguer no ha deixat d’escalar. Sense anar més lluny, i segons Idealista, el 2025 es va tancar amb un augment del 8,5%. Què està passant?

Sí, és una de les principals preocupacions que viu actualment el mercat del lloguer. Tot i que es va posar en marxa la Llei d’Habitatge amb la intenció de controlar l’escalada de preus, la realitat és que la pressió continua creixent.

Les dades d’Idealista parlen de preus mitjans a Espanya de 14,7 euros per metre quadrat, malgrat les mesures que hi havia en alguns territoris. Els increments més importants s’estan produint a les principals capitals de província. A Madrid, per exemple, hi ha una pujada del 9,7% i l’esforç que fan les famílies per pagar el lloguer pot arribar al 38% dels ingressos. Evidentment, parlem d’una ciutat amb un gran atractiu laboral i demogràfic. A Màlaga els preus també han pujat un 10%, superant l’esforç familiar fins al 50%.

Hi ha principalment un problema: tenim menys habitatges disponibles per a més demandants. Del 2019 al 2024 l’oferta s’ha reduït un 33%, i el 2025 la situació ha continuat empitjorant amb una caiguda addicional del 5%. Mentrestant, la demanda continua creixent i cada pis que surt al mercat té més de 100 sol·licituds.

Què passa a Catalunya i a Barcelona?

Catalunya té una casuística diferent. L’increment dels preus és molt més moderat (3%), però la manca d’oferta és gran. Les polítiques de limitació de preus estan reduint els incentius per tenir un habitatge en lloguer. Quan el marc regulador genera incertesa, els propietaris opten per retirar l’habitatge del mercat i això només provoca allargar les cues de cerca. Aquesta situació només beneficia el primer potencial inquilí de la cua, que és qui té més estabilitat laboral i solvència, però deixa fora les altres 99 persones. A l’últim de la fila li costarà trobar pis i probablement és qui més el necessita.

Si ens fixem en Barcelona, que és on la situació està més tensionada, el preu és dels més alts del país, amb 23,8 euros per metre quadrat i una pujada continguda de l’1,9%, però amb una pèrdua d’oferta de fins al 28% en només dos anys, segons l’INCASÒL.

La dada és impactant… Succeeix com a resposta a la regulació?

Quan un propietari decideix no llogar, no està prenent una decisió política. Està planificant una decisió econòmica molt racional. I això genera, en conseqüència, un desequilibri entre una oferta escassa i una demanda creixent, sobretot per qüestions demogràfiques, laborals i de major dificultat d’accés al mercat de compravenda. Això crea un mercat competitiu, però amb competència sobretot entre els inquilins.

Des del nostre punt de vista, el focus s’hauria de posar més en com recuperem oferta que no pas en intervenir únicament en el preu.

En aquest escenari decideixen posar en marxa Vivara.

És un mercat molt fragmentat, però poc professionalitzat. Vivara neix el 2024, en un moment complicat: caiguda de l’oferta, augment de la demanda i molts canvis regulatoris que generaven incertesa, sobretot en el petit propietari, que representa prop del 80% del parc de lloguer a Espanya, a diferència del que passa en altres països. Aquest perfil no té estructura, sovint no té coneixement normatiu ni capacitat per gestionar incidències complexes i molts opten per no llogar.

A tot això cal sumar-hi la por a l’impagament. Tot i que no es tracta d’un fenomen massiu —l’OCU estima que aproximadament el 17% dels inquilins ha tingut retards o impagaments— el risc percebut és alt. I el propietari que ho pateix ha d’afrontar processos judicials llargs, desgast emocional, conflictes…

Per això neix Vivara. Nosaltres busquem generar confiança perquè hi hagi més pisos en lloguer.

Cerquen recuperar l’interès dels propietaris per llogar, entenc.

El mercat no falla per interès, i això és interessant, perquè perquè hi hagi mercat calen dos factors: un inquilí i un propietari. Molts d’ells no tenen estructura professional, no coneixen en profunditat la normativa i no volen assumir la càrrega operativa que implica gestionar un lloguer.

Nosaltres treballem amb una gestió professional. Professionalitzem un sector que històricament no ha tingut prou escala per fer-ho amb criteris clars per a propietaris, inquilins i també agents immobiliaris. Evidentment, tot això ho fem amb coneixement normatiu i cobrint el risc dels propietaris, incloent-hi la part de l’impagament. Generem bones pràctiques aplicades al lloguer de manera sistemàtica. Servim de pont entre les dues parts. Si els propietaris lloguen amb garanties gràcies a la confiança, aconseguim que l’oferta augmenti i que millori el desequilibri actual.

Quin és el volum de propietats que gestionen actualment?

Vam tancar el 2025 amb poc més de 2.000 pisos llogats. Aquí hi incloem pisos en què gestionem el lloguer i una cartera de pisos que estan en fase de privatització. Després podem aprofundir més en aquest segon bloc, però es tracta de pisos llogats que passen de grans propietaris a particulars.

Aquests dos primers anys de vida no ens hem centrat en el volum; hem prioritzat la qualitat operativa, l’estandardització de processos i l’aprenentatge del mercat. Al final, es tracta d’entendre els problemes d’una part i de l’altra. Hem preferit créixer bé en lloc de fer-ho ràpid.

Expliqui’m això de la privatització de pisos de grans propietaris.

Sí. Hem vist que hi ha una tendència creixent al mercat de privatització de carteres de pisos amb lloguer. Alguns fons o inversors institucionals han tancat el seu cicle d’inversió i estan venent les seves carteres a propietaris particulars. Aquestes operacions, des del nostre punt de vista, necessiten dos elements: un canal professional de venda —agents immobiliaris— i un operador especialitzat que garanteixi la gestió del lloguer al propietari.

La proposta que oferim als fons és que facilitem un canal de vendes a través dels nostres ‘partners’ immobiliaris i, a més, oferim una capa de servei de gestió del lloguer als futurs compradors. En aquest cas, al propietari no li estem venent només un pis, sinó un pis llogat i gestionat. Això redueix friccions i incerteses del comprador particular, perquè al final compra un producte financer que ja està gestionat i facilita la decisió d’inversió.

Al seu web parlen molt de “tranquil·litat”. Què significa realment?

Per a nosaltres, la tranquil·litat no significa que no hi hagi problemes. En un lloguer sempre hi ha incidències. Però el que diem és que hi ha una estructura professional que les gestiona. Assumim la càrrega operativa, la cobertura econòmica i la professionalització del servei.

Per exemple, i com comentàvem abans, l’impagament és una qüestió que genera molt d’estrès. Com que el nostre principal accionista és GCO Ventures, el vehicle inversor del grup assegurador GCO, treballem amb una assegurança d’impagament emesa per Occident. Es tracta d’una pòlissa regulada, amb supervisió pública i avalada per un grup assegurador molt sòlid. No és una promesa comercial, és un producte assegurador real. Això redueix molt la incertesa.

Pel que fa a la gestió d’incidències, oferim una gestió integral 24/7 per a inquilins i propietaris, amb un únic interlocutor. Evitem decisions improvisades i conflictes innecessaris. La tranquil·litat és per a totes dues parts: amb regles clares, interlocució professional i una gestió àgil.

Podríem parlar gairebé d’un ‘match’ entre propietari i inquilí?

Moltes vegades el problema no és que hi hagi mals inquilins o mals propietaris. El que hi ha són expectatives mal alineades des del principi.

Sovint hi ha informació incompleta o asimètrica, l’inquilí no entén bé les condicions, hi ha pressió per tancar un contracte amb presses, manca assessorament professional. En aquest ‘match’ hi ha una part econòmica important, però també cal entendre quin propietari hi ha i quin perfil d’inquilí hi encaixa. Això genera relacions més estables, amb menys rotació i més confiança en el sistema.

No es defineixen com a agència immobiliària i parlen del concepte de ‘partner’ en el cas dels agents. A què es refereixen?

Els agents immobiliaris són un actor molt rellevant al mercat i podem ser col·laboradors. No competim amb ells. Els aportem estructura, cobertura de riscos i una gestió postlloguer que permet a les agències oferir un millor servei al propietari i, al mateix temps, fidelitzar clients i centrar-se en el seu ‘core’ comercial.

Quins beneficis aconsegueixen amb Vivara?

Ens desmarquem sempre de la definició d’agència immobiliària. Som un operador especialitzat en gestió integral de lloguers. No competim en compravenda i respectem les fortaleses dels agents, que bàsicament són la captació, el coneixement local i la relació comercial. Però el lloguer els genera friccions.

Hi ha una gestió del contracte a la qual no es dediquen professionalment, com ara les incidències o l’impagament. Això fa que moltes agències no vulguin o no puguin assumir aquesta càrrega. Amb el nostre model, poden oferir una gestió del lloguer al propietari amb garanties i sense assumir cap risc.

Quins són els pròxims passos de Vivara?

Per al 2026 el focus és continuar ampliant la col·laboració amb agències a tot el territori i consolidar el model. Creiem que si aconseguim que el lloguer funcioni millor, l’impacte no serà només empresarial, sinó també social.