El Suprem valida sobrepreus en vendes d’HPO però avisa de multes

¿És vàlid un contracte que fixa un sobrepreu en la venda d’un habitatge de protecció oficial (HPO)? El Tribunal Suprem respon que sí, almenys en l’àmbit civil. En una sentència a què ha tingut accés el diari Información, del grup Prensa Ibérica, l’Alt Tribunal avala la validesa del contracte, tot i que adverteix que aquest sobrepreu pot portar sancions en el pla administratiu. De fet, la resolució ordena donar trasllat dels fets a l’administració competent perquè valori si és procedent la imposició d’algun tipus de sanció per raó d’aquests pagaments.

La decisió s’ha dictat amb motiu de la venda d’un HPO realitzada en uns termes que recorden a la polèmica sorgida per les adjudicacions del residencial Les Naus d’Alacant. La venda enjudiciada es va firmar a Huelva i es remuntava a l’any 2008 amb dos contractes diferents. Un, d’oficial i per presentar davant l’Administració per import de 40.000 euros per sol·licitar l’autorització per a la venda del pis; i un segon en què es reflectia el que realment havien pactat, que l’operació es formalitzaria per un total de 90.000 euros. El primer contracte només era a efectes formals perquè la Conselleria d’Habitatge autoritzés el traspàs de l’immoble i per eludir els controls administratius, però el segon era el que realment es pagaria.

La compradora va abonar 7.200 euros al firmar l’adquisició i després va estar fent pagaments mensuals durant diversos anys, fins arribar a la quantitat de 40.000 euros establerta al contracte. Una vegada abonats aquests diners, va considerar que el deute ja estava saldat. Però la propietària la va portar davant els tribunals per reclamar-li la resta de la quantitat fixada a l’altre contracte.

Resolucions dispars

Als jutjats, les diferents instàncies han tingut resolucions dispars. En Primera Instància, el jutge va estimar parcialment la demanda, concloent que si no els 90.000 euros reclamats, sí que existia una obligació de pagament. La resolució no entrava en el fons de les possibles nul·litats del contracte pels sobrepreus.

La situació va fer un gir amb la resolució de l’Audiència de Huelva que revocava aquesta sentència. El motiu és que entenia que hi havia "causa il·lícita". En Dret civil, la causa il·lícita és aquella finalitat il·lícita o moralment reprovable que les dues parts coneixen i accepten al subscriure un contracte, de manera que l’acord es basa en un comportament contrari a la llei o a l’ordre públic. Quan un contracte es recolza en una causa il·lícita, els tribunals poden declarar que no produeix efectes jurídics, impedint que qualsevol de les parts pugui exigir el seu compliment, precisament perquè totes dues van participar en la conducta il·lícita.

El Suprem ha tombat la resolució de l’Audiència donant validesa al contracte en què les dues parts van pactar els pagaments addicionals i un d’ells opac per a l’Administració. En una sentència de què ha sigut ponent el magistrat José Luis Seoane Spiegelberg, la Sala Civil recorda que hi ha jurisprudència que conclou que "els contractes de compravenda d’Habitatges de Protecció Oficial, en què les parts fixen lliurement un preu superior a l’oficial no són nuls, ja que tal sanció de nul·litat no està prevista en la legislació específica d’aquest tipus d’habitatges, sent l’existència de sobrepreu només determinant de sancions administratives i pèrdua de beneficis".

En aquest sentit, l’Alt Tribunal recorda que les parts "eren perfectament conscients que l’objecte del contracte era un habitatge de protecció oficial i que el preu pactat era superior a l’establert, tot i així van subscriure conscientment el contracte".

També recorda que, en aquest cas concret, "les parts volien que es portés a efecte la cessió dels drets d’adquisició diferida sobre una concreta vivenda la possessió de la qual es va transmetre". No obstant, "qüestió diferent és que pactessin que es portés a efecte a un preu superior al legal, cosa que es va ocultar a l’Administració, que va autoritzar l’esmentada cessió al reunir la cessionària els requisits legals per a l’adjudicació d’unhabitatge de tal classe, cosa que no conforma un cas de simulació absoluta", incideix.

Notícies relacionades

El Govern ordena a la CNMC que rastregi les elèctriques ‘fantasma’

Bars i restaurants reben 98 milions en microcrèdits

El Suprem determina que el preu real de l’operació va ser el pactat en el contracte privat, això és, 90.000 euros, i no el declarat davant l’Administració. Després de descomptar les quantitats ja abonades, la sentència fixa un deute pendent de 43.911,87 euros, que la demandada haurà de pagar juntament amb els interessos legals.

Però una cosa és donar validesa al contracte civil i una altra ignorar les possibles infraccions administratives que es derivin de l’acord. El Suprem acorda remetre còpia de la sentència a la Conselleria d’Habitatge i Ordenació del Territori de la Junta d’Andalusia per si fos procedent alguna mesura sancionadora per l’actuació de les parts litigants per vulnerar els límits legals de la vivenda protegida.