El BCE estima que l’habitatge a Espanya ja val un 17% més del que correspon

La sobrevaloració de l’habitatge a Espanya segons el parer de l’autoritat monetària va marcar un màxim històric del 33,3% de mitjana en el tercer trimestre del 2007, en ple pic de la bombolla immobiliària. Després de l’esclat de la bombolla, va baixar de manera accelerada. La caiguda dels preus va provocar que, tot i la caiguda de la renda disponible de les llars per l’alça de l’atur i el descens dels salaris, el mercat registrés infravaloració entre l’últim trimestre del 2011 i l’últim del 2019. És a dir, durant vuit anys l’habitatge a Espanya va valer menys del que les famílies podien pagar.

Sobre la mitjana de la zona euro

El nivell d’infravaloració més elevat (-17,3%) es va produir el juny del 2013. D’aleshores ençà l’habitatge ha encadenat un camí alcista que el va portar a sortir de la infravaloració a principis del 2020 i a arribar actualment a la seva sobrevaloració més elevada en 16 anys. De fet, l’esmentada sobrevaloració mitjana del 16,8% va superar en el segon trimestre la del conjunt de la zona euro (9,8%, amb un interval entre el 20% i el 0%), com passa des de setembre del 2024 per primer cop des del mateix mes del 2011.

El Banc d’Espanya també estima que l’habitatge és més car del que les famílies poden pagar, però de manera més moderada que el BCE. Així, calcula una sobrevaloració mitjana del 9,35% al tancament del segon trimestre (amb un màxim del 12,67% i un mínim del 5,35%). D’acord amb l’informe d’estabilitat financera que va publicar dijous, els indicadors de sobrevaloració de l’habitatge entre el 2021 i el 2024 "es van mantenir estables en nivells lleugerament positius, a causa del fet que l’augment dels preus de l’habitatge en aquell període va ser compensat amb una recuperació similar de la renda de les llars". Els esmentats indicadors, però, han girat a l’alça des que ha començat el 2025 fins a un nivell semblant al de mitjan 2003 (10,73% de mitjana, amb un interval del 16,98% al 2,24%), però molt inferior als màxims del 2007 (23,8% i interval del 13,13% al 46,7%).

Les diferències entre tots dos bancs centrals es deuen a metodologies diferents. L’estimació del BCE es basa en quatre mètodes de valoració que determinen si els preus estan en línia amb el seu valor mitjà des del 1996, amb factors que hi incideixen (com els tipus d’interès, el PIB o l’estoc d’habitatge disponible), i amb l’evolució dels ingressos de les famílies (i el que s’estima que és convenient destinar a la hipoteca o al lloguer, un 30% de la renda disponible).

Els càlculs del Banc d’Espanya, per la seva banda, es basen en quatre mètodes de valoració diferents, que tenen en compte factors com la renda disponible de les llars, el nivell dels tipus d’interès, la relació entre el crèdit i el PIB, i l’evolució passada dels preus.

Notícies relacionades

CaixaBank es proposa ser "aliat estratègic" d’un sector "clau"

El sector agroalimentari s’autoimposa innovació i unió davant el repte climàtic

Per sota de la bombolla

Sigui com sigui, les estimacions de tots dos organismes confirmen que el problema d’accés a l’habitatge a Espanya augmenta, per més que els supervisors afirmin que no es pot parlar d’una bombolla immobiliària com la del 2008. El creixement anual mitjà dels preus immobiliaris va ser del 12,5% en el primer semestre d’enguany, davant la mitjana del 4% del 2023 i del 8,4% del 2024, a causa del "vigor de la demanda i la relativa rigidesa de l’oferta". Això sí, si es té en compte l’efecte de la inflació, els preus encara continuen un 17,7% per sota del màxim a què es va arribar a l’inici de la crisi del 2008.