La vivenda entra en fase d’eufòria: per què puja i quan podria deixar de fer-ho

Sobre la possibilitat que hi hagi una bombolla, cap indicador ni veu autoritzada ha alertat d'aquest extrem. Al contrari, si el preu puja és perquè no hi ha prou oferta per satisfer la demanda existent. El contraargument és que en els anys del boom sí que hi havia oferta –es construïen més de 600.000 cases noves a l’any– i tot i així els preus creixien. No obstant, en aquell moment tot se sustentava en el crèdit, però avui la situació financera de les famílies, del sector constructor i promotor, i del sistema financer és «sòlida», assegura la casa d’anàlisi econòmica de CaixaBank en el seu últim informe publicat aquest dijous.

Precisament, CaixaBank Research resumeix a la perfecció la situació que viu el mercat: «Es troba en plena fase expansiva, impulsat per la baixada dels tipus d’interès, la millora del poder adquisitiu i el creixement demogràfic. La demanda continua creixent amb força, amb un notable protagonisme del comprador estranger, i l’oferta a poc a poc també va guanyant tracció, tot i que continua sense compensar el dèficit de vivenda acumulat des del 2021. El preu de la vivenda continua accelerant-se, superant ja el màxim assolit el 2007 en termes nominals, i es comencen a detectarsenyals de sobrevaloració. No obstant això, el context actual difereix de l'anterior a l'esclat de la bombolla immobiliària: no hi ha un excés d'oferta, sinó un greu dèficit d'habitatge i això és el que explica principalment la pressió sobre els preus.

Primers signes de sobrevaloració

Una de les claus de l’esmentat estudi, considerat un dels de capçalera per a bona part del sector promotor, és que per primera vegada adverteix de l’existència de «senyals de sobrevaloració», una cosa que no havia ocorregut fins al moment. L’entitat financera ho fa basant-se en informes del Banc d’Espanya i del Banc Central Europeu, que en alguns dels seus papers han situat els preus entre l’1,1 % i el 8,5 % per sobre del seu nivell d’equilibri o un 10 % en el cas de l’organisme regulador de l’euro. El banc apunta que la majoria de les regions presenten signes de sobrevaloració, amb les Balears i Madrid al capdavant, en les quals el preu de l'habitatge s'ha anat desacoblant de l'evolució de la renda de les famílies, i això provoca un creixent tensionament de les ràtios d'accessibilitat «Aquesta tendència alcista del mercat pot alimentar els temors a una correcció brusca en el preu de l'habitatge com la que es va patir entre el 2008 i el 2013. En aquest sentit, és important assenyalar que, de moment, l’entorn actual presenta diferències importants respecte al cicle anterior», matisen.

¿Aleshores, quan cauran els preus?

Notícies relacionades

La vivenda s’endinsa en la fase d’eufòria

El Sabadell confia en els accionistes minoritaris per aconseguir frenar l’opa

El que és clar és que cap imperi és etern ni els cicles econòmics duren per sempre, per la qual cosa tard o d'hora l'habitatge deixarà de pujar, més a aquests ritmes, i fins i tot caurà. La incògnita és el quan i ningú té una bola de vidre per anticipar-lo. El que es descompta al mercat és que aquesta tendència arribarà a la seva fi quan l’economia espanyola ho faci, no mentre les previsions de creixement del PIB estiguin per sobre de l’1,5 % o, fins i tot, del 2 %. És a dir, perquè el preu caigui és necessària una desacceleració de l’economia en general, una reducciódel consum i l’augment de l’atur, més tenint el mercat residencial els vents de cua, el gran desequilibri entre oferta i demanda, que l’empenyen a l’alça.

La hipòtesi de la inestabilitat financera de l’economista nord-americà Hyman Minsk divideix els cicles en diverses fases. La primera és l’aparició d’un fenomen, en el cas de la vivenda coincideix amb la recuperació de l’economia espanyola després de la crisi financera. A partir d’aquí s’inicia la fase en què els preus creixen de manera sostinguda i cada vegada es desperta més interès, donant pas a l’etapa d’eufòria, que és quan els creixements s’acceleren i es disparen més enllà del raonable, que quan arriba al seu termeacaba amb caigudes. Entre els anys 2000 i el 2005, Espanya va viure una pujada constant en els seus preus , que es va accentuar entreel 2005 i el 2007 i va acabar amb una caiguda mitjana del mercat del 35 % en els següents anys. En aquella ocasió, l’oferta era superior a la demanda que se sostenia únicament en crèdit, que va donar lloc a pànic quan la banca va tancar l’aixeta. Quan dura cada un d’aquests moments no hi ha respostes, però almenys des de finals de l’any passat el mercat viu una fase d’acceleració, amb creixements interanuals superiors al 10 % i pròxims al 15 % depenent la font.