La justícia europea avala tornar al client les despeses hipotecàries «abusives»

Totes les quantitats abonades en concepte de despeses de constitució i cancel·lació d’hipoteca, en relació amb una clàusula contractual declarada abusiva, han de ser tornades al client tret que les disposicions de dret nacional aplicables en defecte d’aquesta clàusula imposin al consumidor el pagament de la totalitat o d’una part d’aquestes despeses. Així ho assenyala el Tribunal de Justícia de la Unió Europea en una sentència dictada aquest dijous en resposta a una bateria de preguntes remeses per diversos jutjats espanyols.

Concretament, la resolució intenta aclarir els dubtes plantejats pel jutjat de Primera Instància núm. 17 de Palma de Mallorca i el jutjat de Primera Instància núm. 6 de Ceuta en relació amb la directiva sobre clàusules abusives als contractes subscrits amb els consumidors. El primer es refereix a un contracte de préstec amb garantia hipotecària celebrat l’any 2000 amb Caixabank per 81,1 milions d’euros que imposava en dues clàusules el pagament d’una comissió d’obertura de l’1% (811,37 euros), a pagar en una sola forma en el moment de la firma de l’escriptura, així com el pagament de totes les despeses de constitució i cancel·lació de la hipoteca. 

Divuit anys després, el març del 2018, el prestatari va acudir als jutjats sol·licitant la declaració nul·la de les dues clàusules, a causa del seu caràcter abusiu, així com la devolució de totes les quantitats pagades a compte d’això, i el cas va acabar davant el Tribunal de Justícia de la UE. El mateix que el segon cas, un contracte celebrat entre dos consumidors i el BBVA el juliol del 2011, i que, segons el jutge espanyol, incloïa una clàusula que estipulava que totes les despeses de formalització i de cancel·lació de la hipoteca anaven a càrrec del prestatari. 

Resolucions contradictòries

La majoria de la jurisprudència espanyola considera que les clàusules d’aquest tipus són abusives i, per tant, nul·les, però les resolucions dels tribunals i l’aplicació del criteri del Tribunal Suprem ha sigut diferent i contradictori generant inseguretat jurídica i dubtes. L’alt tribunal espanyol va dictaminar, l’any passat, una distribució salomònica de les despeses que suposava el seu repartiment entre clients i entitats. Arran de la polèmica sorgida, el Parlament va decidir obligar la banca a carregar amb totes les despeses, excepte la de taxació per evitar que l’entitat sigui qui esculli el valorador de l’immoble.

El TJUE també recorda en la seva sentència que s’ha d’entendre que les clàusules contractuals incloses en el concepte d’«objecte principal del contracte», segons la directiva, són les que regulen les prestacions essencials d’aquest contracte i que, com a tals, el caracteritzen. En canvi, les clàusules de caràcter accessori no estan incloses en l’esmentat concepte. En conseqüència, que una comissió d’obertura estigui inclosa en el cost total d’un préstec hipotecari no implica que sigui una prestació essencial d’aquest.

La cort comunitària afegeix que un òrgan jurisdiccional d’un Estat membre està obligat a controlar el caràcter clar i comprensible d’una clàusula contractual referida a l’objecte principal del contracte. Així, el Tribunal de Justícia de la UE assenyala que és el jutge de Mallorca qui ha d’apreciar si la clàusula que imposa una comissió d’obertura constitueix un component essencial del contracte de préstec hipotecari, però insisteix que l’esmentada comissió no pot considerar-se una prestació essencial de la hipoteca només per estar inclosa en el seu cost total.

La sentència agrega que una clàusula que imposa al consumidor el pagament d’una comissió d’obertura pot causar en detriment del client un desequilibri important entre els drets i obligacions de les parts implicades en el contracte quan l’entitat financera no demostri que aquesta comissió respon a serveis efectivament deixats i despeses en què hagi incorregut, una cosa que ha de comprovar el jutge nacional.

Notícies relacionades

¿Què es pot reclamar sobre les despeses de la hipoteca després de la sentència del TJUE?

Guadalupe, restauradora de mobles antics: «Les deixalles d’alguns són els meus tresors»

La Justícia de la UE precisa, a més, que el dret comunitari no s’oposa a limitar el temps en què un consumidor pugui acudir als tribunals per exigir la devolució dels diners abonats com a pagament d’una clàusula abusiva declarada nul·la, sempre que ni el moment en què aquell termini comenci a córrer ni la seva durada impossibilitin a la pràctica o dificultin excessivament l’exercici del dret del consumidor a sol·licitar la devolució. La cort afegeix que el termini de prescripció de cinc anys inclòs en el Codi Civil no sembla impossibilitar l’exercici dels drets dels ciutadans afectats.

El TJUE assegura que el termini de prescripció sembla començar a córrer a partir de la conclusió i no de la firma d’un contracte de préstec hipotecari que conté una clàusula abusiva, extrem que ha de comprovar el jutge. La sentència constata, igualment, que la directiva europea s’oposa que el consumidor carregui amb una part de les costes processals en funció de l’import de les quantitats indegudament pagades que li són restituïdes arran de la declaració de la nul·litat d’una clàusula abusiva.