04 d’ag 2020

Anar al contingut

Entrevista

Joan Clos «Cal crear un sòl específic per a lloguer assequible»

El president de l'associació de propietaris Asval defensa un fons públic de 750 milions per als llogaters amb dificultats per pagar, en comptes de moratòries i préstecs

L'exalcade de BCN afirma que amb la seva fórmula es podrien construir fins a 1,5 milions de vivendes amb arrendaments per sota del mercat i allà on es necessiten

Agustí Sala

Joan Clos «Cal crear un sòl específic per a lloguer assequible»

JORDI COTRINA

Després de ser alcalde de Barcelona, ministre d’Indústria, ambaixador a Turquia i director executiu del programa de les Nacions Unides per als assentaments humans (ONU-Hàbitat), Joan Clos (Parets del Vallès, 1949) afronta un nou repte: impulsar el mercat del lloguer. I en especial l’assequible, com a president de la recentment creada Associació de Propietaris de Vivenda de Lloguer (Asval), que agrupa les principals promotores i els petits llogaters. «Som un ‘lobby’ sí, però que volem a ajudar l’Administració a dur a terme el seu programa, no a no fer-ho», sentencia

-¿Quin és el seu objectiu?

-Promoure el creixement del mercat de lloguer a tot Espanya. En aquests moments, l’arrendament suposa el 22% del total del mercat de la vivenda, mentre que la mitjana d’Europa és del 35%. I en primera instància, creiem que seria extraordinàriament positiu per a l’economia espanyola arribar com a mínim a la mitjana de la UE, per no parlar dels països més dinàmics que estan en una taxa del 40%.

-¿Caldria posar límit al preu dels lloguers?

-Això està molt provat a nivell internacional, està més que debatut i comprovat: En moments de crisi una congelació de preus pot servir per resoldre una fase aguda, però a mitjà i llarg termini, el que fa és distorsionar el mercat, generar economia submergida i abaixar els estàndards de manteniment. Els països amb mercats estables no opten per la congelació de preus.

-I ¿quina és la seva proposta?

-L’increment del pes del lloguer a Espanya. Aquest és el primer objectiu. Però n’hi ha un altre: perquè això sigui possible i viable s’ha de resoldre la qüestió de la vivenda assequible perquè, si no és així, és molt difícil que hi hagi un mercat de lloguer que funcioni. I les solucions que ajuden a una cosa no necessàriament ajuden a l’altra. Són dos objectius totalment diferents des del punt de vista de què cal fer.

-¿Quines diferències?

-Per fer vivenda de lloguer cal tractar-la des de l’òptica del seu model de negoci i considerar la seva fiscalitat, seguretat jurídica i tot el que permeti que hi hagi un mercat de lloguer. El segon aspecte és la vivenda assequible, la que està per sota del preu de mercat. Aquesta no es pot fer si l’Estat no col·labora o posa recursos, forma part d’una política pública de l’Estat del benestar. En aquest segon apartat ens oferim per fer col·laboració publicoprivada perquè hi ha molts països d’Europa on això es fa: vivenda pública amb participació privada. És l’Estat el que ha de decidir com fer vivenda sostenible, el mercat no la fa. De fet, aquesta és una de les mancances del mercat: per si mateix no desenvolupa vivenda assequible amb prou quantitats per cobrir les necessitats.

Clos, davant una de les estàtues de la Rambla Catalunya de Barcelona / JORDI COTRINA

-¿Avui dia ho està fent alguna administració?

-La que més s’hi acosta, amb les seves pròpies peculiaritats, és el País Basc, del qual es poden adquirir molts exemples.

-¿Defensa un model com el de les autopistes?

-Una de les formes que han provat altres països són els models concessionals o de drets de superfície a llarg termini. A Espanya, això s’ha fet amb les autopistes, les nuclears, els pantans i altres infraestructures. Hi ha una gran ventall de pràctiques de dret concessional, però no hi ha prou experiència en concessió per a la vivenda. Segurament s’ha de desenvolupar un model ad hoc per difondre la pràctica del dret concessional per a la vivenda protegida.

-¿Per què no s’ha desenvolupat aquí?

-Com que a Espanya hem tingut una política pública centrada bàsicament a promocionar la propietat, fins i tot amb la vivenda pública, ens trobem que no hi ha gaire experiència de construir vivenda pública de lloguer. En països que havien tingut grans parcs de vivenda de lloguer, com el Regne Unit, Margaret Thatcher va canviar el règim i el va cedir en propietat. En canvi, en països centreeuropeus i nòrdics han continuat mantenint un gran paquet de vivenda de lloguer.

-¿És possible?

-El model espanyol ha funcionat relativament bé fins ara, que ha sorgit davant una necessitat fruit de la crisi del 2008, ens hem trobat sense un estoc de vivenda de lloguer, però la tradició de vivenda de lloguer perquè després de 15 o més anys sigui adquirida per l’arrendatari en general no ha sigut negativa, sinó relativament reeixida, el que passa és que ara no funciona. Ara tenim un problema doble: hem de canviar de model i resoldre la crisi aguda de falta de vivenda de lloguer.

«Ara tenim un doble problema: hem de canviar el model i resoldre la crisi aguda de falta de vivenda de lloguer»

-¿I no ho pot fer el sector públic?

-Si tingués diners, sí. El problema és complex. La primera temptació és buscar sòl barat, però acostuma a estar lluny del centre de les ciutats i es fan vivendes en algun règim de protecció i allunyades i això és insostenible des del punt de vista mediambiental. L’ONU i els experts recomanen que la vivenda assequible es faci on es necessita, no on el sòl sigui barat.

-I ¿com fer-ho? 

-Cal crear edificabilitat per aquesta tipologia de vivenda on es necessiti. I això es fa a través de l’urbanisme. Aquí és on els ajuntaments adquireixen un rol fonamental. A Espanya, en política de vivenda, tenen competències l’Estat, a través dels mecanismes de finançament i regulació; les autonomies i, a més, amb el component urbanístic, els ajuntaments. Per tant, cal fer vivenda assequible on es necessita amb la col·laboració explícita dels tres nivells de l’Administració. D’aquí ve que sigui tan enrevessat aconseguir desencallar aquesta política pública, perquè normalment a la pràctica quotidiana cada administració creu que el seu deure és fer vivendes i el problema és que no fa falta que ho facin, sinó que haurien d’arbitrar el marc jurídic i regulatori perquè es pugui fer una política de vivenda assequible. L’Estat creu que ho ha de fer perquè té la SEPES, també tenen els seus instruments per fer vivendes les autonomies i els ajuntaments, també. A tothom li agrada inaugurar vivendes, però aquesta no és la solució per resoldre el problema de la vivenda assequible.

-¿Quina és la solució?

-Cal estructurar la regulació que la faci factible. La meva proposta és crear una nova categoria de sòl públic que s’anomeni «vivenda protegida», que sigui un terra dedicat exclusivament a aquest tipus de vivenda i que sigui demanial, que no es pugui vendre. I la vivenda s’ha de poder construir en col·laboració publicoprivada en règim de concessió o en règim de dret d’ús, però amb una nova categoria de vivenda que ho faci inalienable. Això és fonamental, però perquè sigui inalienable ha de ser demanial. Per tant, cal crear una nova figura en l’ordenament jurídic que s’anomeni
«vivienda protegida», que és una nova categoria d’equipament col·lectiu. Això trauria de l’equació el preu del sòl, amb un pes que depèn del lloc. El problema de la vivenda no és homogeni, per tant la solució tampoc ho pot ser.

-¿Es pot resoldre tan fàcilment el tema de l’edificabilitat? 

-Per edificar on cal no fa falta comprar el sòl sinó crear-ne de nou, edificabilitat nova a través de la regulació urbanística.

«Ens oferim per fer vivenda en règim de concessió o de dret d’ús com en altres països d’Europa»

-¿Ja ho han proposat?

-S’ha explicat a les administracions i ho veuen amb bons ulls. Estem tenint una gran resposta i ens demanen col·laborar, però cal canviar algunes lleis i amb urgència. Hi ha llocs en què els ajuntaments o les autonomies ja ho poden fer. Ara estem en una fase intensa de diàleg amb les administracions de tot nivell, proposant solucions per incrementar el mercat de lloguer i, específicament, per oferir una col·laboració publicoprivada.

-Tornant al finançament...

-El segon aspecte més important és el finançament. En la mesura en què el sector públic, amb alguna excepció, té pocs recursos, el sistema més realista i pragmàtic és fer-ho en concessió negociada.

Joan Clos / JORDI COTRINA

-I ¿el resultat?

-Com he dit abans, serien prop d’un milió i mig més de vivendes de lloguer a tot Espanya i a uns preus per sota del mercat perquè es trauria el component del terra de l’equació i, a més, allà on es necessita. I per fer-ho així cal canviar la regulació i l’edificabilitat. Ja s’ha demostrat que l’edificabilitat es pot variar. Per exemple, a Barcelona el 22@, i va aconseguir un pla especial amb què l’ajuntament aprova l’edificabilitat als diferents solars, tot queda sota el control públic. L’edificabilitat és una decisió política, és un conveni polític, no un fet de la naturalesa.

-¿Què entenen per vivenda assequible?

-Per sota del preu de mercat, però a més cal buscar una barreja d’estructura social en aquests edificis, com es fa a Singapur o Àustria. Cal fer política de vivenda, és a dir definir el tipus d’habitants que vols que s’hi instal·lin..., però cal buscar una barreja social perquè si no es creen guetos. I no es poden fer grans promocions o polígons de vivendes perquè tendeixen, d’una forma espontània, a derivar en guetos. Edificis relativament petits i solucions arquitectòniques que evitin l’homogeneïtat. I en la mesura possible, distribuir-los per tot el territori municipal, per exemple amb un cert percentatge a cada districte. Barreja social i barreja territorial.

-¿Com encaixa aquí el lloguer ocasional o de vacances?

-Cal regular-lo. No hi ha més remei, en la mesura que creï problemes socials. És una altra mancança del mercat. El mercat cal dirigir-lo, crec que el neoliberalisme radical, amb les dues crisis, la del 2008 i l’actual, s’ha de replantejar. La fe cega que la mà invisible del mercat arreglarà els problemes de la vivenda és naïf. El sector públic ha de vigilar. No ha de ser excessivament intervencionista, però en tot el que és l’essencial ha de ser efectiu. És el que s’ha fet al 22@, ningú es passa d’edificabilitat i l’Administració no està tot el dia a sobre.

«No hi pot haver finançament a llarg termini sense seguretat jurídica»

-No hem acabat amb el problema del finançament...

-El finançament està vinculat amb la seguretat jurídica. No hi pot haver finançament a llarg termini sense seguretat jurídica. Val més la pena parar 10 minuts i fer una regulació que pugui durar dècades que improvisar legislació en reacció a una crisi. El capital no s’atreu si no hi ha seguretat jurídica. Si n’hi ha, hi ha capital més que suficient per participar en aquest sector perquè hi ha molt capital que es conforma amb una rendibilitat baixa a canvi de seguretat (fons de pensions, però també altres carteres financeres que volen un component de seguretat). Hi ha solució, però es necessita canviar de paradigma de com es fa la política de vivenda púbica de lloguer a Espanya i obrir un nou camp que es digui «vivenda de lloguer assequible» que tingui un pes al mercat d’entre el 10% i el 15% del total. I això és molt important per a la productivitat de l’economia espanyola perquè un dels problemes que tenim amb tanta propietat és la dificultat de la mobilitat laboral. Si augmenta el mercat de lloguer augmenta la productivitat de l’economia espanyola. I és que sempre que es pugui, per motius del canvi climàtic, cal viure a prop d’on es treballa. A més, la crisi d’atur actual necessita urgentment que s’acceleri la creació de llocs de treball i la construcció és un dels sectors que més ràpidament respon a aquesta crida i, a més, amb un multiplicador més alt, per totes les indústries associades.

-¿La crisi ha afectat a la relació propietari-inquilí? 

-Com que la majoria són particulars, s’acaba amb acords. Detectem que els ajuts de la Covid-19 no estan arribant fluidament a qui els podrien utilitzar per un excés de requisits, demanar crèdits, firmar moratòries, compromisos de devolució sense saber si es continuarà tenint feina... La naturalesa de la crisi fa que moltes de les mesures siguin escasses i massa burocratitzades.

-I ¿quina solució hi hauria?

-El Govern ha de destinar un fons de 750 milions a l’any per ajudar les 350.000 llars que viuen actualment de lloguer i que estan en situació de vulnerabilitat econòmica. Aquestes famílies tenen una taxa d’esforç del 49% dels seus ingressos per pagar el lloguer. Cal canviar aquesta situació i ajudar-les, sense cap dubte. Amb aquest complement públic que demanem, aquestes famílies vulnerables disminuirien l’esforç fins al 30% per al pagament del lloguer, per la qual cosa tindrien més renda disponible per destinar a altres despeses familiars.