16 jul 2020

Anar al contingut

expectatives econòmiques

L'immobiliari espera que la recuperació no duri més de tres anys

Les empreses del sector esperen que el cicle de bonança sigui més curt que en el període anterior

Max Jiménez Botías

«Si es gestiona intel·ligentment el cicle, i en absència d’externalitats polítiques, la recuperació del sector es podrà sostenir fins al 2020 o fins i tot una mica més enllà», va vaticinar Ismael Clemente, conseller delegat de Merlin Properties, dijous passat en el transcurs d’una intervenció durant el saló immobiliari Barcelona Meeting Point, que va reunir a la Fira els grans agents del sector a Espanya. No va ser aquesta l’única veu que, aprofitant la celebració d’aquesta trobada anual, va avançar que el nou cicle de bonança que va començar a despuntar el 2014, després de set anys d’una dura travessia pel desert, no s’allargarà més enllà tres anys més. 
Alguns gestors, fins i tot observen una perspectiva encara més curta. «Els pròxims dos anys encara podem esperar un creixement raonable», va comentar al mateix fòrum John Carrafiell, soci director de GreenOak Real Estate, un fons nord-americà que gestiona una cartera d’inversions a Espanya. 
El sector no és en absolut homogeni i hi ha activitats amb més recorregut que altres –«l’activitat hotelera, per exemple, seguirà donant rendiments a mitjà termini a Espanya i també a Europa», va destacar la directora general d’Hispania Activos Inmobiliarios, Critina García-Peri–, però hi ha una gran coincidència en el fet que el totxo no pot esperar creixements de manera ininterrompuda en el transcurs dels pròxims anys. De fet, es preveu que el cicle bo sigui molt més curt que l’anterior, quan es va arribar a pensar que aquesta activitat no flaquejaria en cap moment, ja que durant una mica més de dues dècades –des del 1985 fins al 2007– producció, compravendes i preus es van manetnir a l’alça a Espanya, abans que el sector caigués en una altra profunda crisi de set anys de durada. 

Preparats per al canviI

«Crec que el cicle bo pot durar tres anys més», va comentar Juan Velayos, conseller delegat de la companyia Neinor Homes. «I aleshores haurem de tenir una companyia preparada per afrontar un nou cicle negatiu. Aquest és el període en què creiem que s’ajustarà el desequilibri entre l’oferta i la demanda». El tancament del gap entre oferta i demanda és anticipat per l’evolució alcista dels preus. «Veiem que amb la bombolla de preus correm el risc de matar el client. A mesura que els preus s’estan acostant als d’altres països de la Unió Europea, s’allunyen del client potencial», va comentar Elena Massot, consellera delegada de la immobiliària Vertix.
Malgrat que els preus actuals se situen per sota dels màxims de la bombolla immobiliària –algunes fonts parlen de percentatges per sobre del 20%–, el cert és que l’evolució anual de les operacions de compravenda comença a ser significativa. Creixements per sobre del 10% en algunes zones, com és ara Barcelona, comencen a ser un clar senyal d’exclusió del mercat de molts clients potencials. «El client jove és més realista que temps enrere, les expectatives de creixement de sous són més baixa ara que fa uns quants anys. Pots tenir un sou de mileurista durant 20 anys, cosa que suposa un dificultat per a qui vol hipotecar-se i ha vist com la seva família pot haver perdut diners per haver comprat un pis en el pitjor moment», descriu Ramón Ruiz, conseller delegat de Visoren, una firma especialitzada en el lloguer. 

El problema del lloguer 

La dificultat dels joves per accedir a una vivenda de propietat dona més marge al mercat del lloguer que al de compravenda. Eduard Borrell, conseller delegat del Grupo Qualitat, descriu que hi ha poblacions en què els preus del sol són prou baixos per plantejar-se una nova promoció amb destí al lloguer. «Però ja s’estan pagant rendes de lloguer absolutament espectaculars». El problema, planteja, és que no hi ha un mercat de finançament per al lloguer. Hi ha falta de solvència en termes bancaris i s’està produint un reescalfament dels preus, tant a les principals capitals com també a les zones limítrofes. 
De totes maneres, el lloguer encara té un cert marge. Els experts consideren que encara hi ha zones –les més allunyades de l’àrea metropolitana– que poden créixer en oferta i també en preu. Però l’activitat topa amb el mateix problema que limita les possibilitats de creixement de tota l’activitat immobiliària: la falta de sol finalista. «Mai s’havia gestionat tan poc sol com ara. El tràmit administratiu requereix anys i dificulta l’entrada de capitals. O lidera l’Administració pública o es donen altres facilitats, o finalment tindrem un problema d’accessibilitat de la classes menys acabalades a la vivenda», sosté Velayos.