MERCAT IMMOBILIARI

La llei que rebaixa i congela el preu dels nous contractes de lloguer compleix un mes en vigor

L'índex de l'Agència d'Habitatge és la referència per als arrendaments en mercat tens

La llei que rebaixa i congela el preu dels nous contractes de lloguer compleix un mes en vigor
8
Es llegeix en minuts

Els nous contractes de lloguer firmats a partir del 22 de setembre estan subjectes a la llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d’arrendament de vivenda, aprovada pel Parlament de Catalunya a mitjans de setembre. A les zones amb falta de vivenda assequible, el cost del lloguer queda vinculat a l’establert en l’índex de l’Agència de la Vivenda de Catalunya.

D’aquesta forma, els nous contractes s’han de cenyir al preu/ m2 de referència. En cas que l’immoble hagi sigut arrendat per sota del preu de referència durant els últims 5 anys, la llei impedeix que el propietari n’encareixi el lloguer. A més, la nova norma permet rebaixar els preus que ara estan per sobre de l’índex i, a més, congela els que se situen per sota.

Els propietaris amb pocs ingressos poden quedar exempts de la limitació

Si la unitat familiar que és titular de la vivenda té uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (IRSC), que són 1.422,80 euros, pot firmar contractes nous amb el preu dels anteriors. En aquest supòsit de pocs ingressos, la llei també permet que la propietat pugui apujar el preu del lloguer fins a l’índex de referència, si l’anterior contracte el situava per sota. Aquesta excepció només queda sense efecte si la unitat familiar dels inquilins té uns ingressos inferiors a 1.991,92 euros, que és 3,5 vegades l’IRSC.

En cas de relació de parentiu entre llogater i l’anterior arrendatari, si la propietat firma un nou contracte de lloguer, també pot posar l’immoble al mercat pujant la renda fins al preu de referència.

Declaració d’àrea amb mercat de vivenda tens

Els criteris per fixar el preu dels lloguers en zones amb mercat tens només tenen efecte sobre els nous contractes de vivenda habitual, però no canvien les condicions dels que estiguin vigents ni tampoc tenen cap efecte sobre les segones residències.

Si la falta de vivenda està concentrada en barris o districtes, la norma és aplicable sense que afecti la resta del municipi. En qualsevol cas, la congelació i rebaixa del preu dels lloguers requereix una declaració de ‘mercat tens’. Aquesta declaració és possible en el supòsit que l’àrea en qüestió experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de tot Catalunya, que el preu del lloguer superi el 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys, o finalment que el preu de la vivenda hagi crescut 3 punts per sobre de l’IPC els últims 5 anys.

Una norma adaptable a les necessitats de cada municipi

La iniciativa per fer la declaració pot partir tant de la Generalitat, com dels ajuntaments com consells comarcals o diputacions. En qualsevol cas, la declaració és competència del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat. A Barcelona i el seu entorn, també pot aprovar-se la de l’ajuntament i l’Àrea Metropolitana.

La llei preveu que els ajuntaments tinguin marge per flexibilitzar la norma general i adaptar-la a les necessitats concretes de cada municipi. D’una banda, les seves propostes poden minorar o incrementar el preu de l’índex en un 5%; de l’altra, poden excloure de la norma els pisos que sumin més de 150 metres quadrats.

Efecte sobre els nous contractes de vivenda habitual, per un màxim de 5 anys

Per fer efectiva la declaració de mercat tens, hi haurà una memòria que justifiqui i n’acrediti els motius. Aquesta memòria també haurà d’incloure les mesures que les administracions promotores impulsaran per contrarestar el dèficit de vivenda de lloguer. Les declaracions poden tenir una durada màxima de 5 anys, prorrogables fins a 5 anys més. La durada és revisable i, si en desapareixen les causes, pot quedar sense efecte.

Declaració automàtica de mercat tens en 61 municipis per mitigar l’efecte de la Covid-19

Com a mesura d’urgència, la llei ha declarat immediatament el mercat tens a Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona, i 57 municipis més. A tots els pobles i ciutats inclosos en la llista, el preu del lloguer ha crescut més d’un 20% en el període comprès entre els anys 2014 i 2019. Es tracta d’una disposició addicional d’un any de vigència, que assegura la rebaixa i la congelació automàtica del preu dels nous contractes de lloguer. Així, el lloguer queda limitat sense esperar el mínim de 9 mesos per als tràmits administratius necessaris per a la declaració ordinària de les zones amb mercat tens. 

Pobles i ciutats inclosos en la llista, per comarques:

  • Alt Empordà (1): Figueres.
  • Alt Penedès (1): Vilafranca del Penedès.
  • Anoia (1): Igualada.
  • Bages (1): Manresa.
  • Baix Camp (1): Reus.
  • Baix Ebre (1): Tortosa.
  • Baix Empordà (2): Palafrugell, Sant Feliu de Guíxols
  • Baix Llobregat (16): Castelldefels, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Gavà, Martorell, Molins de Rei, Olesa de Montserrat, Pallejà, el Prat de Llobregat, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Vicenç dels Horts, Viladecans.
  • Baix Penedès (2): Calafell, el Vendrell.
  • Barcelonès (5): Badalona, Barcelona, l’Hospitalet, Sant Adrià de Besòs, Santa Coloma de Gramenet.
  • Garraf (3): Sant Pere de Ribes, Sitges, Vilanova i la Geltrú.
  • Gironès (2): Girona, Salt.
  • La Garrotxa (1): Olot.
  • La Selva (1): Blanes.
  • Maresme (6): El Masnou, Mataró, Montgat, Pineda de Mar, Premià de Mar, Vilassar de Mar.
  • Osona (2): Manlleu, Vic.
  • Segrià (1): Lleida
  • Tarragonès (2): Salou, Tarragona.
  • Vallès Occidental (10): Barberà del Vallès, Castellà del Vallès, Cerdanyola del Vallès, Montcada i Reixac, Ripollet, Rubí, Sabadell, Sant Cugat del Vallès, Santa Perpètua de Mogoda, Terrassa.
  • Vallès Oriental (2): Granollers, Mollet.

Municipis que ja apliquen la llei del lloguer / Generalitat de Catalunya

Increment d’un 5% del preu en immobles amb característiques especials

La llei preveu l’increment del preu de l’índex en un 5% si les vivendes reuneixen almenys tres característiques especials. Entre aquests requisits, hi ha l’ascensor, aparcament, calefacció o aire condicionat, jardins o piscines comunitàries, servei de consergeria, vistes o mobles. A part del preu del lloguer, llogater i arrendatari també poden pactar que l’inquilí assumeixi despeses de la comunitat, de l’impost de béns immobles (IBI) i la taxa de les escombraries, tal com preveu la normativa d’arrendaments urbans.

Estímul del parc de lloguer i de la millora de les condicions dels pisos

L’índex de preus del lloguer proporciona l’import de referència, amb una franja inferior i una de superior. Les úniques vivendes arrendables amb l’import de la franja superior seran les d’obra nova i les que hagin sigut rehabilitades. Els propietaris podran llogar les vivendes pel preu de la franja superior durant els 5 anys posteriors a les obres. En aquest cas, la llei preveu una moratòria de tres anys, període durant el qual no s’aplicarà la limitació de la renda. Així, la nova regulació també estimula el dinamisme del mercat del lloguer.

Dret a recuperar els diners pagats de més

Els contractes de lloguer regulats per la nova norma han d’incloure el document amb les dimensions, les condicions i el preu fixat per l’índex de referència de preus del lloguer. Perquè l’inquilí pugui comprovar que el nou contracte s’adequa a la regulació, la llei obliga el Registre de Fiances de contractes de lloguer a proporcionar l’import de la renda anterior als inquilins que la demanin. En cas que el propietari hagi percebut més diners del compte, l’arrendatari tindrà dret a recuperar-los.

Infraccions lleus i greus, amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros

L’arrendament per sobre del preu de l’índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros. Si el preu se situa un 20% per sobre de l’import de l’índex o si el propietari oculta o falseja informació sobre la renda anterior, es tractarà d’una infracció greu, amb sancions d’entre 9.000 i 90.000 euros.

Creació d’una comissió per avaluar l’impacte de la llei i possibles millores

A proposta dels departaments de Justícia i de Territori i Sostenibilitat, que són els competents en dret civil i vivenda, el Govern nomenarà una comissió que avaluarà l’impacte de la llei sobre el mercat de la vivenda de lloguer i, si és necessari, proposarà els canvis oportuns per millorar la seva eficàcia. A més dels representants de la Generalitat i els ajuntaments, en aquesta comissió també participaran les entitats representatives dels inquilins i del sector immobiliari, entre d’altres. El Govern entregarà els informes d’aquesta comissió al Parlament de Catalunya.

El preu del lloguer a Barcelona augmenta un 43% en només 6 anys

Al conjunt de Catalunya, el preu mitjà del lloguer ha crescut un 36% en els últims 6 anys. En xifres, significa que ja ha arribat a 735,36 €, 197,36 € més que el 2013. Això significa que el preu del lloguer ha superat el nivell previ a l’esclat de la crisi. L’increment general s’ha accentuat especialment a Barcelona, on el preu mitjà d’un pis de lloguer de 74 m2 és actualment de 978,81 €, segons l’Incasòl. Es tracta d’un 43% més que fa 6 anys. És a dir, d’un increment mitjà de 297,25 € per pis. Aquest fenomen també s’ha traslladat als municipis de l’àmbit metropolità i el seu entorn.

La limitació de preus, pionera a l’Estat però antiga a Europa

La llei aprovada pel Parlament és pionera a tot l’Estat i està inspirada en un decret llei proposat pel Departament de Justícia el mes de maig passat. No obstant, la limitació del preu del lloguer s’inspira en el Codi Civil d’Alemanya, que regula la contenció de rendes des de fa 30 anys. Altres estats, com Itàlia, l’apliquen des del 1998. A part d’aquestes dues experiències, també compten amb fórmules per limitar el preu del lloguer a Portugal, Àustria i Suïssa. A Europa, França és l’últim que ha aprovat una norma amb l’objectiu d’evitar els abusos als inquilins, el novembre de l’any passat, i l’Ajuntament de París l’aplica des d’aquest mes d’abril. Als EUA, Oregon és el primer estat amb mesures de contenció de rendes, des d’aquest mes de febrer.

Notícies relacionades