Les assegurances contra impagaments es disparen al mercat de lloguer de Barcelona

Arrendar una vivenda va començar a ser gairebé èpic a la capital catalana ja fa més de tres lustres, quan, buscant garanties de pagament, els propietaris van començar a exigir cada vegada més requisits: fiances, avals bancaris, nòmines, referències... Però els avals es van convertir en un mur per a molts aspirants a inquilins, mentre el Govern mirava de fomentar el mercat de lloguer. I allà van emergir les assegurances d’impagament com a alternativa.

No hi ha xifres oficials sobre aquest producte, ja que es comptabilitza com a assegurança de compensació econòmica, una més entre altres tipologies. Però sí que existeixen dades d’operadors del sector que confirmen el seu auge. El seu cost sol representar poc més de la meitat d’una mensualitat del lloguer en concret i és una opció que escullen sobretot els petits propietaris, ja que els fons d’inversió i grans tenidors són menys vulnerables i solen disposar dels seus propis serveis jurídics.

Aquesta eina, minoritària durant anys, ha crescut sense pausa en els últims temps, quan la pandèmia va llastar moltes economies i l’Estat va desplegar diverses mesures per protegir els inquilins, cosa que a la pràctica va afectar també amos de vivendes que (si no eren grans tenidors) podien veure molt afectada la seva economia sense aquest ingrés. Juan Carlos Muñoz, director comercial d’ARAG, una de les companyies líders d’aquest servei, assenyala que la freqüència d’incidències (de l’impagament a les mediacions i altres serveis jurídics) va passar del 10% habitual a un 17-18%, tot i que ara s’ha reduït al 8%.

Es pot destacar que el sector distingeix entre dos perfils d’inquilins amb impagaments. Un és el que es converteix en morós involuntari, a desgrat seu i obligat per circumstàncies adverses accidentals (pèrdua d’ocupació, accident...). Un altre és l’inquilí fraudulent, que presenta documentació falsa, no té ingressos (o els té però els destina a altres finalitats) i està disposat a aguantar el màxim temps sense pagar. Precisament, diversos operadors indiquen que en els últims temps s’ha multiplicat el frau amb falses nòmines, que fins i tot poden aconseguir-se online. Són difícils de detectar si algun professional no fa un estudi individualitzat, que necessita consentiment previ.

Nòmines falses

Aquests artificis poden deixar indefens un petit propietari amb poca capacitat d’accedir a les costes d’un procés judicial. En canvi, una vegada es contracta l’assegurança, serà l’empresa asseguradora qui assumirà el comandament, tant intentant una mediació (habitualment més efectiva que la d’un particular, sabent que compten amb més recursos), com assumint el pagament del lloguer fins que l’inquilí marxi. El procés judicial s’ha allargat per acumulació de casos des de la pandèmia, per la qual cosa la majoria de pòlisses cobreixen un any de lloguer, prou temps perquè finalitzi el procediment. En altres casos, la intervenció pot limitar-se a mediar entre les dues parts si no està clar a qui correspon una despesa d’una reparació o una altra incidència.

La irrupció massiva de les assegurances, explica un API barceloní que ja amb prou feines prepara contractes de lloguer sense aquesta garantia, «té avantatges i desavantatges segons el perfil del candidat a inquilí». Si té una ocupació estable i poc endeutament, li facilita l’accés a la vivenda sense haver de fer res per la seva banda, i sense haver de recórrer a avals bancaris. Però, d’altra banda, la professionalització del cribratge deixa de banda els vells mètodes –més vinculats a les aparences, el «causar bona impressió» i les referències d’altres propietaris– i exigeix estabilitat econòmica i que la renda no superi (a tot estirar) el 40% dels ingressos. És a dir, suposa un fre per als que tenen una economia domèstica ajustada.

Cèsar Crespo, director de Negocio de Mutua de Propietarios, pionera en la implantació de les esmentades assegurances fa 19 anys, opina que es tracta d’una eina que «afavoreix que els propietaris es decideixin a aportar els seus actius, s’incrementi l’oferta de vivendes en arrendament i s’estabilitzin els preus per un equilibri més gran amb la demanda». Insisteix en la seva «funció social». Afegeix que en l’última dècada aquestes assegurances «s’han enlairat de manera espectacular, amb creixements anuals del 25%», i fins i tot del 27% l’any passat, després de la pandèmia.

El mateix expert afirma que ha sigut una «fórmula fonamental» per evitar un descens més gran de l’estoc en oferta: «Elimina incerteses al propietari i afavoreix l’accessibilitat a molts inquilins a l’eliminar altres garanties de pagament». Barcelona s’ha convertit en un dels seus principals mercats, tant amb contractació directa per part dels amos de pisos com per agències immobiliàries que confien en els criteris de les mútues per al filtratge. A Mutua de Propietarios es fa un estudi a fons de solvència que pràcticament erradica el frau, i deixa el risc en funció de circumstàncies accidentals.

Estabilitat laboral

Per a ARAG, amb més de 100.000 pòlisses actives a tot l’Estat i un increment de mercat del 10% anual, Barcelona és el seu mercat més gran, amb més de 10.000. Muñoz indica que comptar amb un any d’antiguitat en el lloc de treball i una determinada ràtio d’endeutament són les premisses de base.

Notícies relacionades

Jaume Collboni: "Seria bo que Sánchez continuï endavant i no es rendeixi"

Jaume Collboni: "Trias i Colau ni governen, ni deixen governar"

Arantxa Goenaga, advocada experta en temes immobiliaris i sòcia de Círculo Legal Barcelona, constata el creixement d’aquest paraigua per als llogaters, però aconsella estudiar bé les pòlisses i les seves cobertures i períodes de carència (freqüentment d’un mes). Apunta que encara són molts els propietaris que per confiança en el seu inquilí o per estalviar aquesta despesa recorren a garanties tradicionals

Per cert, que aquest blindatge no cobreix els casos d’okupació (per a això hi ha altres modalitats de tipus jurídic) perquè s’apliquen a un inquilí en concret, però sí les despeses per vandalisme que un mal arrendatari pogués arribar a provocar. O fins i tot el període en què la vivenda pogués quedar inhabitable en cas d’incendi.