Javier Gil, investigador del CSIC: «El que determina el benestar és la capacitat d’heretar un habitatge»

¿Hi ha ara una bombolla immobiliària?

Hi ha una bombolla immobiliària, però que no té res a veure amb la del 2008, perquè no és una bombolla articulada sobre deute, sinó que té a veure amb un munt de diners especulatius que han entrat al sector immobiliari i que han disparat els preus i els ha desconnectat de l’economia real del país i de les famílies. És a dir, els sous d’avui no poden pagar els preus de l'habitatge. Això és perquè són preus especulatius.

¿I de quina manera explota una bombolla d’aquest tipus?

Pot explotar per molts factors. Per exemple, alguna qüestió geopolítica internacional que dispari els tipus d’interès. També, per exemple, perquè comença una crisi econòmica i ja no es poden pagar els preus, perquè creix l’atur. Si ara mateix comencés un nou cicle d’austeritat, una cosa pot portar a l’altra i allà poden començar a créixer els impagaments.

Diu al llibre que totes les bombolles exploten. ¿S’atreveix a pronosticar quan explotarà aquesta?

És molt difícil. Però si no tornem a una política de tipus d’interès baixos, és molt difícil que aquesta bombolla aguanti.

A Espanya s’ha vist tradicionalment l’habitatge com a valor refugi. Però vostè afirma que el preu de l’habitatge pot correspondre tan poc amb el seu valor real com el de les accions, malgrat que estigui recolzat per un bé físic.

Hi ha un bé físic, però el preu està completament desconnectat del valor d’aquest bé perquè el preu del sòl està disparat. Són preus de bombolla perquè durant molt temps s’ha anat ficant molts diners allà a través de mecanismes financers. En l’últim cicle, del 2008 endavant, tot el capital especulatiu que no troba mercat on invertir-se hi entra.

¿Quina diferència hi ha entre l’«economia rendista» que descriu i el capitalisme clàssic?

La diferència central és que el rendisme no produeix riquesa. En l’economia clàssica, el benefici ve de produir una mercaderia que es ven i genera una plusvàlua, que en part es reinverteix a millorar la producció. En l’economia rendista, el benefici no es genera de produir, sinó de controlar actius, i és una cosa que també passa per exemple amb les criptomonedes. En l’immobiliari, es compra amb l’expectativa de vendre en el futur a un preu més alt. I mentre el tens en possessió, rebre algun tipus de flux de renda, ja siguin interessos o lloguers. És pura especulació. Un mecanisme tan dissociat de les necessitats humanes, dels interessos i del benestar de la població, s’ha convertit en la lògica central per a l’organització de l’economia i de les nostres societats.

¿És un problema generacional o és un problema estructural?

És un problema estructural que s’inicia amb la població que és jove el 2008. Anomeno ‘generació inquilina’ tota aquesta població que no pot accedir a un habitatge en propietat el 2008, que és quan es congela el crèdit cap a les llars. I les noves generacions s’hi van incorporant també, és un grup que cada vegada creix més.

Ofereix dades de la bretxa generacional en la riquesa. ¿La meritocràcia ja no existeix?

Vivim en una societat on la meritocràcia és un valor central, però on cada vegada importa menys. El que determinarà més el benestar de la població és la capacitat d’heretar un habitatge o l’entrada per a una hipoteca. Perquè aquí el problema no és pagar la hipoteca, és aquesta inversió inicial. En una ciutat com Barcelona, ara mateix els preus estan desconnectats dels salaris. Probablement dos metges en aquest barri [l’Eixample] no poden accedir a un habitatge, i estan vivint de lloguer. Però no tothom pot heretar, i ara entrarem en una època de redistribució massiva de patrimoni a través d’herències, però serà molt concentrada. No traurà les majories socials d’aquesta ‘generació inquilina’, en general.

Les actuacions sobre el lloguer en zones tensionades a Barcelona han contingut els preus, però han disminuït l’oferta, diuen les dades.

A cada país on passa el que passa aquí, que s’aprova una regulació que redueix els interessos del rendisme, hi ha una batalla mediàtica i cultural espectacular. Ha passat a Nova York: quan el nou alcalde va dir que volia regular els preus hi va haver campanyes brutals en contra. Es busca generar aquesta alarma social, perquè són tipus d’intervencions que no destrossen el mercat, sinó que redueixen la rendibilitat. Si ara mateix a Espanya hi ha molta població de la generació inquilina passant-ho malament, és perquè hi ha altres grups que estan emportant-se aquests diners.

Llavors diu que és mentida que no hagi funcionat la intervenció.

Completament mentida. El que dic és que hi ha molts interessos darrere d’aquestes anàlisis que baixen els preus, però disminueix l’oferta. És clar, han omès una variable central: que tota l’oferta està anant al lloguer de temporada, que no està regulat, que és l’escapatòria que es va deixar per a això. La llei va deixar un buit obert, jo crec que aposta perquè això passés, i cal regular-ho, però no és que la llei sigui ineficaç.

Un informe del Banc d’Espanya del 2023 xifrava el pes dels grans tenidors (amb més de 10 habitatges) en un 8% del mercat de lloguer. No sembla excessiu.

Al llibre utilitzo dades de Barcelona on es veu que en general l’estructura està controlada per multipropietaris, és a dir, persones que almenys lloguen dues vivendes. I d’allà cap amunt: potser, els que en tenen més de 10 controlen el 8% del mercat. Però després n’hi ha d’altres que en tenen vuit, nou, que també tenen un pes molt significatiu. A Barcelona, en les dades públiques, hi ha un 1% de propietaris amb més de 15 habitatges i controlen el 25% del mercat. En qualsevol cas, els beneficis no es redistribueixen, es concentren en una minoria. Hi ha una desigualtat molt forta causada per la situació de l’habitatge i el mercat del lloguer està funcionant com un mecanisme regressiu de transferència de rendes dels que menys tenen cap als que més tenen. No és que estigui bé o malament, és que aquesta dinàmica està trencant la societat en dos. Està disparant la desigualtat a una velocitat extrema. A més, moltes vegades les xifres venen del sector immobiliari, i no és fàcil tenir dades oficials sobre l’estructura de la propietat precisament per continuar afavorint el mite dels particulars, d’un mercat controlat per jubilades que necessiten aquests diners.

L’any passat els fons d’inversió van vendre a Espanya 45.000 habitatges més dels que van comprar. ¿A què es pot deure?

Veiem que hi ha un alentiment de la pujada dels preus, es comencen a estabilitzar. S’han anat separant tant dels salaris i de l’economia real que cada vegada costa més. Això no significa que hagi de punxar, això significa que hi ha un alentiment o estabilització dels preus. I és quan els fons diuen: ‘Vendré’. Si els fons diguessin, ‘no, no, és que això continua disparat fins al 2030’, aquí no se’n va cap. Ells han de sortir abans que punxi.

Nega que construir més alleugés el problema. ¿Pot explicar-ho?

A Madrid, en els desenvolupaments del sud-est, que estan construint milers d’habitatges, s’estan venent pisos de dues habitacions per mig milió d’euros. En un lloc que no hi ha res, sobre plànol. Al costat de casa meva, a prop del centre de Madrid, hi ha un solar nou on fa dues setmanes que hi ha les màquines i ja ho estan anunciant a Idealista: una habitació, 550.000 euros. Si aquesta és l’oferta d’habitatge nou, ¿com abaixarà això els preus? Si a aquest solar arriba una cooperativa, com és Sostre Civic aquí a Catalunya, que vol comprar i ofereix 10 milions d’euros pel solar, després arriba un fons d’inversió i n’ofereix 15, i després ho repercuteix en el preu. Si es deixa en mans d’especuladors, els preus mai baixaran.

¿Col·lideixen el dret a un habitatge digne i el dret a la propietat privada?

A tot Occident el dret a la propietat privada és un dret fonamental, va en l’ADN de les nostres societats. A Espanya està recollit a l’article 33.1 de la Constitució, però en el 33.2 es reconeix que està subjecta a la seva funció social. La propietat privada, en termes absoluts, té més a veure amb les societats feudals que amb les democràcies liberals: una persona, si té una propietat, no pot fer amb ella el que vulgui. Ha de complir unes normes. I qui no les vulgui complir, que desinverteixi. Que hol deixi a altres que sí que estan disposats a complir-les, i que en comptes de buscar un 13% de rendibilitat, n’acceptin un 4% o un 5%. Això és el que necessitem.

¿Hi ha un moviment organitzat per criminalitzar les polítiques de regulació del lloguer?

ASVAL (la patronal de grans propietaris d'habitatge de lloguer) es funda de sobte quan els sindicats d’inquilins neixen a Catalunya i a Madrid, i comencen a col·locar diferents discursos a favor de la regulació del preu. ASVAL la creen Blackstone, Ares i altres fons d’inversió. Després ells busquen molts socis que siguin petits inversors, petits propietaris, per legitimar la seva activitat.

El 73% d’espanyols prefereix comprar que llogar. ¿Què li sembla?

Em sorprèn que no sigui el 100%. Ara mateix no pots viure de lloguer de manera digna en aquest país. Si fas aquesta enquesta a Berlín, et surt tot el contrari. Perquè tenen lloguers indefinits, perquè els preus estan regulats per llei, perquè tu llogues un habitatge amb 20 anys i et quedes allà fins que en tinguis 100 o fins que et moris, si vols, perquè no et poden fer fora, destinant el 15% o el 20% del teu sou. A Espanya, ara mateix un fons voltor que compra, ven i lloga habitatge paga menys impostos que si ho fas tu o ho faig jo. Aquí la regulació premia l’especulació, mentre que allà la impedeix. Llavors, és clar, ¿on van els especuladors? A Espanya.

Notícies relacionades

Cristina Ruiz, advocada immobiliària, avisa: aquesta nova norma ja ha entrat en vigor i complica la situació dels propietaris d'habitatges

L'escalada del conflicte a l'Iran dispara un 479% la demanda de lloguer temporal a Barcelona entre usuaris de l'Orient Pròxim

Cita el magistrat Joaquim Bosch, que va dir que, estadísticament, a Espanya és més fàcil que t’assassinin quan vas pel carrer que t’ocupin el pis. ¿Per què es parla tant llavors de l’ocupació?

Perquè genera moltíssims interessos. Totes aquestes campanyes contra l’ocupació el que busquen és trencar l’aliança entre la generació inquilina i la població que viu en un habitatge de la seva propietat, que continua sent la majoritària en aquest país, tot i que cada vegada en són menys. Ells no tenen problemes d’habitatge, però s’estan solidaritzant. De sobte està canviant el sentit comú de la població, no es creuen que cada vegada siguin més rics [perquè puja el preu del pis]. Hi comença a haver una solidaritat, i cal trencar-la. Si a tu, mentre ets aquí ara, t’ocupen la casa, això és violació de domicili, no és usurpació. Immediatament seran detinguts. Perquè sigui una ocupació, l’habitatge no pot estar habitat. Ni tan sols si és una casa a la platja és ocupació, sinó violació de domicili. Aquests discursos el que diuen és: ‘No et preocupis de la generació inquilina, preocupa’t del poc que tens, perquè no tens gaire. Tu només tens una casa, és l’únic que tens. I si et despistes, te la trauran’.