Dos anys de lloguers regulats a Barcelona: què ha millorat i què ha empitjorat, en 8 claus

A la capital catalana, tot i que l’Incasòl encara no disposa de les dades de l’últim trimestre del 2025, l’accés a l’habitatge és una assignatura pendent. Aquestes vuit claus sintetitzen els millors i pitjors efectes de les mesures de la Generalitat a la primera comunitat que va aplicar les eines que permet la Llei d’Habitatge del 2023.

Fre a l’auge de preus.

Al limitar les pujades a l’actualització pactada (IRAV o IPC), el preu dels lloguers ha frenat l’escalada. El 2021, els nous contractes de lloguer es van firmar a una mitjana de 888 euros, el 2022 van ser 1.000 i el 2023, 1.101 euros. El 2024 ja es va mostrar contenció (1.098), mentre que el 2025 va tancar el seu primer trimestre a 1.087. Des d’aleshores la tendència és a una lleugera alça. En el tercer trimestre (últimes dades publicades) va ser de 1.153 euros de mitjana per contracte. Les actualitzacions anuals de les rendes en poden ser un motiu, tot i que la Cambra de la Propietat Urbana adverteix que la contenció té matisos: els habitatges contractats recentment tenen una mitjana de 72 metres quadrats, davant els 75 metres quadrats de dos anys abans, perquè hi ha tendència a viure en menys metres quadrats per estalviar. El metre quadrat encara surt més car.

Menys oferta de llarga durada.

Immediatament, després de la regulació es va produir un transvasament d’oferta de llarga durada cap als contractes de temporada. Malgrat que la rotació d’aquests és molt més alta, el portal Idealista ha experimentat des de la nova legislació un descens del 56% de pisos de lloguer tradicional i un increment del 58% en el volum de temporals. La nova normativa per acotar els preus d’aquests últims no ha tingut efectes en el mercat barceloní, ja que provar l’ús real de l’habitatge és complex i dona lloc a trampes. Les últimes dades de l’Incasòl revelen que a Barcelona el saldo entre altes i baixes de contractes ha passat a ser negatiu.

Més estabilitat per als llogaters.

Sense la possibilitat d’aplicar augments lliurement, molts propietaris opten per mantenir els arrendataris en lloc de buscar relleus quan finalitza un contracte de cinc anys. Molts prefereixen la seguretat de l’inquilí que no dona problemes a una renda més gran. Aquesta situació dona estabilitat als residents, com remarca el Sindicat de Llogateres, que advoca fins i tot per contractes indefinits, perquè poden arrelar als barris sense contínues mudances. Però la contrapartida és que a l’haver-hi menys rotació, l’oferta és cada vegada menor, cosa que perjudica els nous inquilins. El Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida ofereix una dada que trenca alguns mites sobre la durada: el 60% dels contractes finalitzen abans que vencin. D’aquests, en un 90% d’ocasions és per decisió de l’inquilí, les necessitats o perquè les circumstàncies canvien.

Control dels abusos.

Un altre punt que va afavorir les mesures de control és evitar els abusos donant més transparència al procés. S’ha de precisar la renda anterior, o el preu que marca l’índex, així com identificar si es tracta d’un habitatge de petit o gran tenidor. A més, el propietari és ara qui paga les despeses de tramitació. Pel que fa a la quota, l’inquilí pot comprovar si el preu que li sol·liciten és conforme a la normativa. No obstant, es dona la paradoxa que l’escassetat de producte és tal que molts arrendataris accepten sense qüestionar el preu que els sol·liciten, tot i que no es correspongui a l’índex o a una renda prèvia. Molts anuncis continuen mostrant irregularitats que Habitatge pot sancionar durament, tot i que acostuma a ser amb denúncia prèvia.

La pugna pels habitatges.

La falta de pisos de lloguer ha desencadenat una autèntica batalla pels immobles que arriben al mercat. Segons les últimes anàlisis d’Idealista, 65 candidats van competir de mitjana per cada pis de lloguer en l’últim trimestre del 2025, un 57% més que a principis del 2024. Els habitatges més atractius i amb preus més moderats solen estar molt més disputats, amb centenars de sol·licitants. Per aquest motiu, els lloguers exprés a Barcelona (en menys de 24 hores després de l’anunci) ja suposen el 36%. Aquesta dura competència deixa fora inquilins amb menor solvència i famílies que, fins i tot sent solvents i tenint referències favorables, queden per darrere dels perfils amb més ingressos. També ha dificultat l’accés a l’habitatge a col·lectius com migrants i famílies monoparentals, i ha empès la demanda cap a altres municipis de l’entorn que també baten rècords.

Buit dels minipisos i els pisos de més de 150 m2.

Una de les grans llacunes de la regulació és que l’índex no s’aplica a habitatges de menys de 30 metres quadrats o de més de 150 metres quadrats (que abans no estiguessin llogades), cosa que dona lloc a preus lliures. Hi ha minipisos de 28 metres que s’ofereixen més cars que altres de més dimensions que compleixen el límit. Els propietaris amb més pulmó econòmic que tenen propietats grans en queden exempts, tret que anteriorment ja estiguessin arrendats i hagin de mantenir aquest lloguer afegint les actualitzacions anuals. La recent regulació dels pisos compartits, on la suma del lloguer no pot excedir el preu límit de l’habitatge, beneficia els titulars anteriorment descrits.

La complexitat de la regulació.

Tant la Cambra de la Propietat, com el CAFBL i els API han rebut una allau de consultes sobre les mesures i la seva aplicació, davant l’ambigüitat d’alguns conceptes. Primer, sobre els impostos i taxes que es poden repercutir en el contracte de lloguer, que són només els del contracte previ, o bé es poden sumar tots (IBI, comunitat…) si l’habitatge no estava llogada anteriorment, i així ho acorden les parts. També sobre la informació obligatòria prèvia a la firma, o sobre els controvertits criteris en la definició de gran tenidor, que l’Agència de l’Habitatge ha interpretat de diferents maneres. Els jutges van apostar per aplicar el seu propi criteri, i fins i tot la interpretació per part de la Conselleria d’Economia és més flexible.La complexitat de la regulació. Tant la Cambra de Propietaris, com el CAFBL i els API han rebut una allau de consultes sobre les mesures i la seva aplicació, davant l’ambigüitat d’alguns conceptes. Primer, sobre els impostos i taxes que es poden repercutir en el contracte de lloguer, que són només els del contracte previ, o bé es poden sumar tots (IBI, comunitat...) si la vivenda no estava llogada anteriorment, i així ho acorden les parts. També sobre la informació obligatòria prèvia a la firma, o sobre els controvertits criteris en la definició de gran tenidor, que l’Agència de l’Habitatge ha interpretat de diferents formes, i en el dia d’avui no especifica al FAQs del seu portal, quant a les vivendes en copropietat i els seus coeficients. Els jutges van apostar per aplicar el seu propi criteri, i fins i tot la interpretació per part de la Conselleria d’Economia és més flexible.

Notícies relacionades

Mor un submarinista de 73 anys a la zona del far de Sarnella, al Port de la Selva

El noi malalt de tètanus millora i evoluciona satisfactòriament

La qualificació de grans tenidors.

Totes les patronals i col·legis professionals del sector han fet notar com d’"incongruent" és el criteri de gran tenidor aplicable a Catalunya. Es va fixar el límit en la possessió de cinc o més immobles residencials per zona tensada (Barcelona forma part de la primera zona, definida el 2024 i integrada per 140 municipis), o bé que sumessin 1.500 metres quadrats. La incongruència és que el propietari de quatre pisos de 250 metres quadrats en una zona de valor milionari no seria gran tenidor, mentre que sí que ho seria un amo de cinc pisos petits pels quals potser ha pagat uns 100.000 euros a la perifèria d’un municipi poc cotitzat. A més, s’hauria d’inscriure en registre públic, el sector i alguns partits polítics en qüestionen la constitucionalitat, i complir condicions més restrictives a l’hora de llogar les seves propietats. Es col·loca en el mateix sac aquest petit gran tenidor que en molts casos opta per vendre i treure els immobles del lloguer.la qualificació de grans tenidors. Totes les patronals i col·legis professionals del sector han fet notar com d’"incongruent" del criteri de gran tenidor aplicable a Catalunya. Es va fixar el límit en la possessió de cinc o més immobles residencials per zona tensada (Barcelona forma part de la primera zona, definida el 2024 i integrada per 140 municipis), o bé que sumessin 1.500 m2. La incongruència rau que el propietari de quatre pisos de 250 metres quadrats en una zona de valor milionari no seria gran tenidor, mentre que sí que ho seria un amo de cinc pisos petits pels quals potser ha pagat uns 100.000 euros a la perifèria d’un municipi poc cotitzat. A més, s’hauria d’inscriure en registre públic, la constitucionalitat del qual qüestiona el sector i alguns partits polítics, i complir condicions més restrictives a l’hora de llogar les seves propietats. Es col·loca al mateix sac aquest petit gran tenidor que en molts casos opta per vendre i treure els immobles del lloguer.