Foro de debate Primera Plan@

"El sector privado no entrará en un urbanismo en el que no se puede ganar dinero"

Anna Gener, consejera delegada de Savills Aguirre Newman, considera básico un entorno normativo estable

La consultora lamenta que el sector público imponga los cambios legislativos sin consultar a los profesionales

"El sector privado no entrará en un urbanismo en el que no se puede ganar dinero"
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Max Jiménez Botías / Agustí Sala

La tendencia de la demanda hacia el mercado del alquiler que, al mismo tiempo, "se da de bruces" contra una oferta escasa y en manos de propietarios poco profesionalizados genera un desequilibrio que se traducirá en fuertes incrementos de rentas en los próximos años. Anna Gener, consejera delegada de Savills Aguirre Newman, considera --así lo ha expuesto en su intervención en el debate Primera Plana que organizan EL PERIÓDICO y Factor Energía, y con el patrocinio de ICL Iberia y Telefónica,-- que para evitarlo, hay que  generar un gran parque de vivienda de alquiler a precio asequible. Y eso ha de hacerse mediante una colaboración público-privada en la que "el sector institucional aporte el suelo y el profesional, el dinero para la promoción y la experiencia para la gestión de viviendas".

Pero aceptar la perspectiva de rentabilidad moderada a largo plazo por parte del sector privado que implica un proyecto así debería ser compensada con una marco normativo estable "y protección ante impagos y ocupaciones ilegales", ha defendido. "Hace falta más diálogo, pero también que el sector público entienda que en determinadas circunstancias --si se hace un urbanismo en el que se imposibilita ganar dinero--, "el privado no entrará. Porque no es su obligación entrar a perder dinero".

"Es incomprensible que nos tengamos que enterar por la prensa de las decisiones legislativas que afectan directamente al sector"

A Gener, le resulta "incomprensible" que se legisle sobre cosas que afectan directamente a la actividad del sector y que "nos tengamos que enterar por la prensa". Lamenta que la Administración no consulte, ni aunque sea para entender qué repercusiones puede tener lo que se legisla o "para recoger nuestras iniciativas porque el sector privado también quiere resolver el problema de la vivienda". 

La ejecutiva entiende que no es fácil generar vivienda social, ya que el sector público tienen pocos recursos para sufragar la promoción. "Lo digo para que se entienda que no hay una mano negra que quiere que las viviendas sean caras". "Esta claro que hace falta más diálogo", ha destacado.

Parte de la solución

Defiende que el inmobiliario puede ser parte de la solución a la crisis económica provocada por la excepcionalidad de la crisis sanitaria. Percibe el reflejo del comportamiento humano y en un momento de grandes cambios, "nos obliga a repensar la organización de las ciudades". Ha subrayado que "puede ser parte de la solución a la crisis económica: generando puestos de trabajo y satisfaciendo las nuevas necesidades sociales surgidas durante la pandemia".

La pandemia ha puesto en duda las grandes urbes. El confinamiento urbano ha resultado más angustioso que el realizado fuera de la ciudad, ha descrito Gener. Y esa es una prueba de que hay que preparar las ciudades para que proporcionen más calidad de vida, de acuerdo con criterios de cohesión social y emergencia climática. La 'ciudad multicéntrica' que propone la alcaldesa de París, Anne Hidalgo, en la que en un perímetro urbano relativamente pequeño se tiene lo necesario para vivir, es una apuesta arraigada en el urbanismo mediterráneo, plantea Gener, sobre la que convendría trabajar.

En todo caso, flexibilidad predictibilidad son los dos parámetros, en su opinión, clave para una aportación positiva del sector. "Nuestra sociedad cambia sus hábitos con gran rapidez, y estamos constreñidos por un urbanismo poco flexible: es difícil cambiar los usos o conceptualizar productos inmobiliarios nuevos", ha planteado en este formato de sesión telemática forzado por las restricciones impuestas por el covid-19. "Un urbanismo flexible, que diera una mayor libertad para dotar de sentido a los espacios existentes, contribuiría de manera decisiva a la dinamización de la economía", ha planteado Gener.

"Nuestra sociedad cambia sus hábitos con gran rapidez, y estamos constreñidos por un urbanismo poco flexible"

Los efectos de la pandemia han agudizado tendencias previas en el mercado. Las necesidades sociales evolucionan con una gran rapidez en estos momentos. Y ese dinamismo "choca frontalmente con la rigidez del urbanismo actual".

El urbanismo al servicio de la sociedad es una urgencia, en su opinión, que hay que abordar, pero al mismo tiempo es obligatorio dotarlo de un marco legal que dé suficientes garantías. "Tenemos que ser un país predecible, con seguridad jurídica, con una marco normativa estable y que ofrezca protección ante el incumplimiento de la ley".

Fundamentos sanos

Gener ha hecho un repaso de la situación del sector de la que ha destacado los "sanos fundamentos" a diferencia de la crisis anterior, en la que estuvo en el epicentro de la crisis.  En un repaso de las diferentes actividades que lo componen, ha recordado que la vivienda se encuentra en un momento de ralentización de las compraventas por "la incertidumbre económica, un endurecimiento de las condiciones de financiación bancaria e incertidumbre sobre cuál es el precio", que en cierta medida impide que se produzcan las operaciones. "Lo lógico sería que el precio resistiera sin descuentos relevantes en zonas con demanda sólida, como Barcelona", ha planteado.

La consultoras inmobiliaria ha expuesto el diferente efecto que la pandemia ha tenido en oficinas comercios. Aunque en un primer momento parecía que el teletrabajo iba a acabar por desplazar el uso del espacio físico de trabajo, lo cierto es que "el valor de las oficinas está en que generan comunicación e interacción entre los integrantes de una organización. Cada vez más se verán como una herramienta para atraer y cuidar el talento que hay en una organización". Con todo, el 2020 acabará con la mitad (200.000 metros cuadrados) de oficinas contratadas que en el 2019.

Por contra, las nuevas prácticas sociales por lo que se refiere al consumo más el propio confinamiento ha provocado un elevado cierre de establecimientos comerciales. Grandes cadenas comerciales como H&M o Inditex, cierran tiendas por la irrupción de la venta 'on line'. El sector está ante una realidad incontestable: "Los locales comerciales afrontan un cambio estructural que requerirá dar nuevos usos (no comerciales) a los espacios que quedarán vacíos".

Logística imparable

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La actividad más favorecida por el covid-19 ha sido la logística. Ha tenido un papel crucial durante la pandemia; en el confinamiento resultó clave para que no se rompiera la cadena de suministros y lo volverá a ser en el momento en el que se tenga que distribuir la vacuna, por no señalar que se ha convertido en el soporte del auge de la compra por internet, destaca.

Ese cambio impone, según ha explicado Gener, la construcción de naves fuera de las grandes ciudades donde almacenar productos y almacenes urbanos para atender a la 'última milla'. Pero hay dos problemas: Falta de suelo logístico en la primera y segunda corona metropolitana. "No es que falte suelo", ha precisado Gener, "lo que falta es planificación urbanística para que se pueda destinar suelo a este uso". El segundo problema es que el urbanismo en el entorno metropolitano no prevé los espacios necesarios para cubrir la 'última milla'. Ante estos dos obstáculos, "tenemos que planificar más suelo logístico y tenemos que habilitar almacenes urbanos para optimizar los desplazamientos que exige la logística", ha planteado Gener. A su entender, el cierre de locales comerciales puede ser una alternativa para la logística de la 'última milla', si la normativa urbana fuera más flexible con los cambios de usos de estos locales.