Els experts del Govern veuen «viable i constitucional» limitar la compra especulativa de vivenda a Catalunya

L’informe principal, firmat per l’exvicepresident del Tribunal Constitucional Carles Viver i Pi-Sunyer, comença per recordar que la Constitució contempla el dret a la propietat privada (article 33) però també el dret a tenir una «vivenda digna i adequada» (article 47). A l’existir tots dos, considera que per fer efectiu el dret a una vivenda digna es poden «imposar a tercers limitacions als seus drets de propietat privada en matèria de vivenda». A més, recorda que l’article 47 destaca que «el dret a la vivenda digna és un dels principis rectors de la política social i econòmica» i que cal «reforçar-lo».

Les limitacions a la propietat privada

Per sustentar la seva tesi, recorda que ja hi ha una llei estatal, la 12/2023, que posa limitacions a la propietat privada i que el Tribunal Constitucional ha avalat majoritàriament. Entre aquestes es troben limitacions com el límit al preu dels lloguers, les pròrrogues forçoses, el destí de les vivendes «exclusivament a residència habitual de l’arrendatari» o les obligacions de donar informació i col·laborar amb les administracions en el cas de grans tenidors. Segons el seu parer, són precedents que afecten «aspectes nuclears del dret a la propietat» i que ja han sigut aprovats pel Congrés i avalats per l’alt tribunal.

L’informe de Pi-Sunyer té un altre element destacat a tenir en compte: defensa que tant els «legisladors estatals» –diputats del Congrés– com els «legisladors autonòmics» –diputats del Parlament– poden establir aquestes limitacions. És a dir, que igual que pot fer-ho el Congrés per al conjunt d’Espanya, podria fer-ho el Parlament específicament per a Catalunya. Així, conclou que la Generalitat, dins del marc constitucional, «té un ampli marge» per establir el que consideri oportú des de les seves «competències en legislació civil» i desenvolupament de normes estatals. També recomana al Govern que, si li posen traves des del dret administratiu, al·legui que es fa per complir una «funció social».

Més enllà del treball de Pi-Sunyer, el Govern també compta amb quatre documents elaborats,respectivament, pels experts Jaime Palomera ( de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona); Pablo Feu (l’autor de l’informe del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona que ja avalava la prohibició); la jurista Fuensanta Alcalá i la també jurista Rosa Fornas.

Només per a «zones tensionades»

El jurista Pablo Feu, que ja va elaborar un informe similar el 2025, es ratifica en un altre extens document entregat al Govern. Les vies que proposa per executar aquesta limitació són, a escala estatal, mitjançant reial decret, i en l’àmbit català, modificant la llei d’urbanisme –com plantegen els Comuns– o mitjançant decret llei o decret legislatiu, entenent que el primer hauria de quedar reservat per a mesures d’urgència. Sempre, això sí, vinculant la limitació a les zones declarades com a tensionades amb caràcter temporal. També estableix les casuístiques a les quals s’hauria de permetre la compra. La primera, per ser destinada a residència habitual, però també per a la compra d’edificis sencers sempre que tots els pisos es destinin a lloguer assequible, o l’adquisició d’una segona residència sempre que sigui l’única i en un municipi diferent del de residència. Altres supòsits que haurien de ser possibles són la compra per a parents de fins a segon grau.

L’informe de Fuensanta Alcalá també considera que la limitació «resulta jurídicament viable». Argumenta que s’insereix de «manera coherent en l’ordenament vigent sense que es desprengui cap vulneració constitucional apreciable» i avisa que pot aplicar-se quan «es presentin situacions objectives de disfunció greu del mercat immobiliari». En concret, afegeix que no hauria de rebre una clatellada del Tribunal Constitucional perquè «es configura com una determinació urbanística funcional vinculada a l’ús del sòl i a la destinació social dels immobles». Ara bé, sí que reclama un desenvolupament normatiu més concret que el que es proposa en la iniciativa parlamentària dels Comuns perquè quedin clares les infraccions i les sancions, així com els criteris clars de responsabilitat, les mesures accessòries de restauració i el règim d’excepcions.

Finalment, el document entregat per Rosa Fornas, especialista en dret urbanístic, és el que aporta més advertències. Matisa que, si la proposta pretén «limitar els negocis privats», correspon a un «marc legislatiu diferent del de l’urbanístic perquè aquest regula l’ús del sòl, no els negocis privats que s’hi puguin realitzar». També avisa dels perills de deixar la decisió d’aplicar aquesta mesura en mans de l’autonomia municipal i que no contempli un règim transitori i possibles efectes retroactius.

Els precedents internacionals

L’informe elaborat per l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona indica que, entre el 2014 i el 2024, el mercat residencial espanyol ha estat protagonitzat pel capital inversor i no per les demandes residencials. En aquest període, Barcelona s’ha consolidat com la ciutat espanyola que més inversió ha captat a través de Golden Visas, i concentra 62.756 vivendes en edificis de propietat vertical especialment exposats a estratègies de compra, buidatge, rehabilitació i posterior revenda o lloguer a preus elevats.

Notícies relacionades

Rufián i ERC xoquen pel front d’esquerres: ¿quins motius hi ha darrere i com queda la seva relació amb Junqueras?

¿Repetició electoral en ple cicle electoral?

També es fixa en precedents d’altres països que han adoptat mesures de limitació. Als Països Baixos es protegeix l’accés a la propietat per a compradors residents, amb caigudes de fins al 75% en adquisicions d’inversors en ciutats com Rotterdam, i s’estableix un ampli sistema de lloguer protegit. Àustria i Suïssa controlen segones residències i compres de no residents, preservant l’ús residencial; mentre que a Singapur s’aplica un fort impost addicional a segones i següents vivendes, que ha provocat una caiguda d’entre el 80% i el 90 % de les compres d’estrangers i ha estabilitzat els cicles de preus.

Amb l’aval d’aquests informes, el Govern haurà de definir ara la seva proposta, tot i que la via en la qual es canalitzarà és a través de la iniciativa de modificar la llei d’urbanisme que ja han presentat els Comuns a la Cambra catalana i que està pendent que el curs parlamentari permeti afegir esmenes, debatre-la i aprovar-la perquè entri en vigor. Per aprovar els pressupostos, el grup de Jéssica Albiach exigeix que estigui en vigor en un termini màxim de sis mesos.