El preu dels pisos segueix baixant

El preu de la vivenda de segona mà a Espanya està a 2.262 euros el metre quadrat. El 2010 va baixar un 3,8%, que unit a una inflació del 2,3%, indica que la baixada real en el preu dels pisos en l'últim exercici va ser del 6%. L'immobiliari és un sector molt important en l'economia espanyola atès que constitueix una part important de la indústria de la construcció, que ara per ara és la que mou l'economia, tant en els períodes de vaques grasses com en el de les magres. A més a més, a tots ens afecta, ja que tots vivim en un pis que, tant si és el nostre com si no, hem de pagar. Seguir l'evolució d'aquest sector és d'interès general. Al tancament de cada exercici hi ha una pluja de dades i d'informacions, algunes aparentment contradictòries. Unes altres, de fiabilitat qüestionable. En el mateix dia un diari pot dir que el preu de la vivenda a Barcelona puja un 2%, mentre que el diari del costat pot dir que baixa un 2%. ¡I tots dos tenen raó! Un es pot estar referint a la ciutat de Barcelona, i l'altre, a la província. Un es pot estar referint a l'últim trimestre i l'altre, a l'últim any. O bé uns parlen de compravenda i els altres, de lloguers.

Al IESE processem cada mes els preus d'aproximadament 250.000 habitatges de segona mà que estan anunciats al portal immobiliari Fotocasa.es, i trimestralment en traiem un informe. Cada més publiquem el preu mitjà a tot Espanya, en cada una de les 17 comunitats autònomes, en les 50 províncies, en gairebé 300 municipis i als districtes de Madrid, Barcelona i València. I això ho fem des del gener del 2005, i precisament per aquest motiu aquests informes proporcionen una visió molt precisa i sense ambigüitats de l'evolució dels preus de la vivenda de segona mà.

El gener del 2005 el preu mitjà a Espanya era de 2.400 euros el metre quadrat. Va anar pujant de manera constant fins que va arribar a un màxim de 2.952 euros l'abril del 2007 i a partir d'aleshores va anar decaient cada mes de mica en mica fins que va arribar als 2.262 euros d'aquest últim desembre. És a dir, una caiguda del 23% des del seu màxim fa tres anys i mig. Dit d'una altra manera, una vivenda tipus, de 90 metres quadrats, costava en el seu moment més àlgid uns 265.000 euros i ara en val poc més de 200.000. Els preus actuals estan bastant per sota dels de fa sis anys. A l'època de bonança pujaven a raó de 20 euros el metre quadrat cada mes. A partir del 2007 van començar a declinar, també a raó de 20 euros cada mes durant dos anys, el tercer any van disminuir uns 10 euros mensuals i últimament estan baixant al voltant de 6 euros per mes.

L'evolució dels preus dels pisos és molt llisa i no fluctua excessivament. Els preus tant aviat pugen com baixen, d'una manera lenta però constant. No es comporten com el mercat borsari. Les decisions de compra i venda d'accions es prenen gairebé instantàniament, i per això la borsa està contínuament pujant i baixant. No obstant, prendre i executar decisions de compra i venda de pisos requereix uns mesos, de manera que els preus es mouen molt lentament.

Respecte al volum de venda, a l'època de bonança a Espanya es venien al voltant de 240.000 vivendes de segona mà cada trimestre. De mitjana, des que l'immoble es posava en venda fins que es venia passaven menys de dos mesos i mig. Actualment, a Espanya es venen uns 100.000 pisos al trimestre i també de mitjana es requereixen uns set mesos per tancar cada procés. Però aquesta xifra solament és una mitjana. Hi ha pisos que es venen molt ràpidament. I si vostè vol vendre de debò una propietat, si abaixa prou el preu ho aconseguirà en menys d'un mes.

Tot el que he dit fins ara són xifres tipus aplicables a tot Espanya, i ja se sap, hi ha mentides, mentides grans i estadístiques, i aquestes dades amaguen una gran diversitat a tot el país. Des dels 1.735 euros el metre quadrat de Huelva fins als 5.445 de Sant Sebastià. Des del 4% que van créixer els pisos a Palma fins al 7,6% que van baixar a Guadalajara. Per cert, i per informar el lector, a Barcelona el preu està a 4.066 euros el metre quadrat després d'haver baixat un 1,9% l'any passat, mentre que a Madrid està a 3.503 euros després d'un descens anual del 4,4%.

Notícies relacionades

Reforma de l’administració

‘Política fan’ mentrees menja crispetes

Tot fa pensar que, acabades les exempcions fiscals per a l'adquisició de vivenda habitual, seguiran disminuint les vendes de vivendes i els preus seguiran baixant, potser ara una altra vegada a taxes d'entre 10 i 20 euros per mes. Com que els preus dels pisos tenen una gran inèrcia i no hi ha sorpreses importants d'un mes per l'altre, no podrem dir que torna l'alegria al sector immobiliari fins que els preus es comencin a estancar i deixin de baixar, fins que comencin a necessitar-se menys de set mesos per tancar una operació i fins que no repunti el nombre de transaccions per mes. Aquests són tres indicadors que s'han de seguir per intuir quan canvia el cicle. Crec que encara queda molt de temps.

Si bé el mercat de compravenda s'estanca, el de lloguers va a l'alça, encara que els seus preus també baixen de mica en mica. Professor del IESE.