La crisi del maó que posa la Xina en un compromís | Entendre-hi +

Les promotores xineses acumulen deute per valor de 5,2 bilions de dòlars, gairebé el doble del que tenien fa cinc anys. Per a molts, l’esclat de la bombolla immobiliària és el principi del final del model de creixement de la Xina tal com avui el coneixem. El maó ja no podrà ser el sector on aferrar-se per progressar de cara al futur.

La Xina ha sigut una història d’èxit econòmic des que Deng Xiaoping va assumir la presidència el 1978. També va declarar: «No importa si un gat és blanc o negre, sempre que caci ratolins». La Xina va treure la majoria de la seva població de la pobresa i ara és un país d’ingressos mitjans. 

El somni del president Xi Jinping és transformar la Xina en una economia avançada i una potència mundial. Xi va accelerar la inversió en construcció i béns arrels per superar els efectes negatius de la crisi financera mundial de 2008 i la crisi del coronavirus. Això va donar com a resultat que els béns arrels i la construcció fan servir a gairebé el 20% de la força laboral urbana i el govern local depèn de la venda de terrenys per a més d’un terç dels seus ingressos. 

El principal beneficiari del ‘boom’ immobiliari xinès va ser Evergrande. Fa dos anys, es va classificar com la propietat immobiliària més valuosa del món. Bancs, inversors i especuladors immobiliaris feien cua per prestar-li fons per augmentar els seus projectes de construcció. 

La majoria de les llars xineses urbanes ja tenen una casa, i es necessitaran més de dos anys perquè es venguin totes les vivendes. Hi ha massa apartaments buits i molt pocs compradors solvents als preus actuals del mercat. Això mostra que el mercat immobiliari xinès s’ha vist impulsat per la facilitat de crèdit i l’especulació financera, no per les necessitats de les llars.

Hi ha prou propietats buides a la Xina per allotjar més de 90 milions de persones, diu Logan Wright, director de Rhodium Group, una consultora amb seu a Hong Kong. Per posar-ho en perspectiva: hi ha cinc països del G-7 (França, Alemanya, Itàlia, el Regne Unit i el Canadà) que podrien acomodar tota la seva població en aquests apartaments xinesos buits amb espai de sobres.

Per abordar aquest problema, el govern xinès va introduir «tres línies vermelles» per reduir el palanquejament excessiu al sector immobiliari. Aquestes tres raons financeres inclouen deute a efectiu; deute net a capital; i deute sobre actius. Aquestes mètriques van ser el punt d’inflexió per a Evergrande. No pot vendre el seu estoc existent de propietats ni demanar més fons per finançar els seus edificis sense acabar.  

Avui, Evergrande té més de 120.000 milions en deutes, més del doble de la seva capital social. És l’empresa immobiliària més endeutada del món. Evergrande és només la punta de l’iceberg. Probablement serà la primera fitxa del dòmino en caure al sector immobiliari, però no l’última. 

Una nova investigació del professor de Harvard Kenneth Rogoff i Yuanchen Yang mostra que un impactant 29% del producte intern brut de la Xina es compon d’activitats immobiliàries. Aquest percentatge és molt més alt que el dels EUA, el Regne Unit i Irlanda durant l’apogeu de les seves bombolles immobiliàries en la dècada del 2000. Només la bombolla d’Espanya és comparable en termes de PIB.

El 2008 vam aprendre que quan el crèdit creix més ràpid que el PIB durant diversos anys, el resultat és una bombolla immobiliària. Una crisi immobiliària palanquejada finalment condueix a una crisi bancària i una crisi de deute sobirà per als estats altament endeutats. 

Hi ha molt debat en els cercles financers sobre el deute a la Xina i si pot evitar un altre ‘moment Minsky’ (terme que descriu el moment en què el castell de cartes es desploma). La majoria dels analistes assumeix que el govern xinès evitarà una crisi de Lehman i actuarà com a Alemanya el 2008. Creuen que la Xina té prou recursos per rescatar els creditors d’Evergrande i contenir les repercussions més àmplies de les pèrdues immobiliàries.

El govern xinès vol enviar un senyal als bancs i inversors que han de deixar diners a empreses arriscades i molt endeutades. Pot evitar el contagi financer, però, no podrà evitar una desacceleració econòmica. 

El desafiament per a la Xina és ¿què pot reemplaçar la inversió immobiliària en la creació de demanda interna? L’estalvi de les llars xineses s’ha de canalitzar cap al consum i les inversions més productives. 

El seu primer repte és incrementar el consum intern. Això serà molt important perquè serà difícil augmentar les exportacions a causa de les guerres comercials amb rivals estratègics com els EUA i Austràlia. El seu segon repte és augmentar les inversions productives, essencials per allunyar la seva economia industrial de les altes emissions de carboni. 

Finalment, la Xina s’enfronta a un desafiament demogràfic. La seva taxa de natalitat actual és menor que la del Japó i molt menor que la dels EUA. La seva població està disminuint. Molt pocs països s’han escapat de la trampa dels ingressos mitjans i, per tant, la Xina pot envellir abans de fer-se rica.  

La crisi de la primera empresa del sector immobiliari a la Xina, Evergrande, està preocupant tothom. El problema no és res nou: endeutament excessiu . ¿Quantes empreses immobiliàries hauran caigut al món en els últims 100 anys per endeutar-se més del compte? ¿Arribaran a un milió? Podria ser.

El procés mental és clar. Fan falta moltes vivendes. I aquí hem de tenir en compte que falten vivendes d’alta qualitat i bona dimensió i d’allà fins i tot molt petites vivendes en grans edificis, en zones secundàries de grans ciutats. Moltíssimes més que aquí de les més senzilles. 

Europa i els EUA no paren de rebre milers d’immigrants que òbviament no tenen vivenda, busquen feines que puguin fer, no tenen límits d’horaris i aspiren primer a poder llogar i més endavant, si tot va bé, a comprar un lloc on viure. A la Xina aquesta demanda sorgeix dins del mateix país. Durant molts anys, ciutats com ara Beijing, Xangai i Guangzhou, han tingut un creixement extraordinari, amb una certa concentració d’empreses, creant molts llocs de treball i atraient milions de xinesos d’àrees pobres sobretot de l’oest del país. Tot això va portar a la necessitat de construir moltes vivendes en aquestes grans ciutats i en els seus entorns perquè s’anessin ubicant aquests immigrants interns. 

Quan va accedir al primer lloc en el Govern de la Xina, el president Xi Jinping va deixar molt clar que una de les seves prioritats era reduir la pobresa i aconseguir eliminar els milions de ciutadans xinesos situats per sota del llindar de la pobresa. Es va marcar objectius anuals per a aquesta reducció i ho va anar aconseguint. Tot això va portar a estimular la construcció d’infraestructures que connectessin millor les àrees pobres amb la resta del vast país i fixar incentius per a les empreses que s’establissin en aquelles zones. 

Tots aquests esdeveniments van contribuir que la Xina pogués tenir un bon creixement econòmic i una pau social per la quantitat de ciutadans que podien accedir a llocs de treball, a una millor educació per als seus fills i a una raonable atenció sanitària per a tothom. Naturalment, tots aquests projectes necessitaven finançament i el sector financer de la Xina va tenir un desenvolupament extraordinari amb un pròxim seguiment per part del govern. Molts bancs van accedir a fons públics com a capital o deute. Al sector immobiliari no es percebien riscos. Molts inversors internacionals van voler participar també en l’oportunitat. Molts van començar a fer-ho des de Hong Kong a partir dels anys 80. Alguns van poder associar-se amb empresaris xinesos i van trobar maneres per poder invertir en els desplegaments immobiliaris de les grans ciutats. 

El sector immobiliari va anar funcionant raonablement bé. Alguns estudis indiquen que alguns emprenedors pròxims a l’entorn polític es van beneficiar de projectes i permisos i en alguns casos van compartir els seus beneficis amb aquells polítics. Coses semblants van passar molts anys abans a Europa, a Amèrica i a Llatinoamèrica. 

A la Xina, com en tots els països que venen de baixos nivells de desenvolupament, és conegut que molts empresaris van viure aquestes experiències, però des de la meva escola de direcció d’empreses a la Xina, CEIBS (la Xina Europe International Business School) hem vist com molts empresaris del sector feien un cert esforç per destacar la neteja dels seus projectes, amb la publicació de les seves dades, la seva presència i posicionament en esdeveniments públics, les seves auditories i la bona formació dels seus alts directius. La frase que sempre he utilitzat «la confidencialitat no existeix» era ben acceptada en els molts esdeveniments relacionats amb el sector immobiliari a la Xina. Algunes empreses demanaven ajuda a la meva escola per organitzar sòlids consells d’administració. 

Notícies relacionades

¿Quant viuen els gats?

L’encaix constitucional de la llei d’amnistia

Vaig publicar un llibre amb el títol ‘Autoengaño y Empresa’ explicant com moltes fallides, el final de moltes empreses o passar moments pròxims a aquests desastres es van deure a l’autoengany, de vegades durant molts anys, del seu equip directiu. Una empresa com Ford probablement hauria tancat si no hagués sigut pel suport del govern dels EUA. La companyia va decidir cobrir tots els nivells del sector de l’automòbil, fet que la va portar a endeutar-se per adquirir companyies com ara Jaguar, Land Rover, Volvo, etc. Va arribar la crisi econòmica i Ford va haver de malvendre Jaguar i Land Rover a l’índia Tata i Volvo a la xinesa Geely. Les va vendre per una fracció del que n’havia pagat, però si no hagués rebut a més recolzament del govern, probablement avui no tindríem una empresa clau del sector de l’automòbil com és Ford. 

Probablement després del problema d’Evergrande hi ha també un notable autoengany. La proposta que tenim per evitar aquestes coses és disposar a l’empresa d’un consell amb consellers molt ben preparats, però, a més, han de ser independents i comptar amb el respecte de l’alta direcció de l’empresa.