L’alt preu dels pisos multiplica les donacions de pares a fills

Segons les últimes dades del Consell General del Notariat, les donacions d’habitatges van passar de les 32.623 del 2017 a les 54.735 el 2024. I en el primer semestre de l’any passat es van donar 26.923 habitatges. Així mateix, la comparació entre el primer semestre del 2017 i el del 2025 reflecteix un fort augment del pes de les donacions en el conjunt d’actes notarials autoritzats: aquestes s’han duplicat i han passat de representar el 7,1% del total al 14,1%.

Aquest increment ha sigut en detriment principalment de les herències, el pes de les quals es va reduir del 21,1% el 2017 al 18,8% el 2025. Malgrat això, les herències d’habitatges també han anat en augment: de 335.888 el 2017 a 403.854 el 2024, un 20,2% més. En la primera meitat del 2025 s’han heretat 202.923 habitatges. La suma dels habitatges donats (26.923) i els heretades (202.923) en el primer semestre del 2025 suposa el 60% de les operacions de compravenda d’habitatges del període, afegeix l’informe dels notaris.

"L’augment de les donacions tant d’immobles com també dineràries és una tendència que no és d’un any per a l’altre, és una cosa que s’ha vist reflectida sobretot després de la pandèmia, des de l’any 2021, i és una tendència sostinguda en el temps", remarca María Teresa Barea, portaveu del Consell General del Notariat. Segons explica Barea, són múltiples les causes que porten a aquest fenomen, que no deixa de ser un "mecanisme jurídic de solidaritat intergeneracional". "Les generacions més grans ajuden les més joves a posar en marxa els seus projectes de vida; donant-los un habitatge els ajuden a millorar la vida", assenyala.

Pel que fa a les donacions dineràries, en la immensa majoria de casos aquestes "es produeixen perquè el donatari adquireixi el seu primer habitatge o tingui una entrada per a la hipoteca. Se sol donar de pares a fills tot i que també es dona d’avis a nets", explica Ignacio Barquín, advocat de Barcelona ABH, despatx especialitzat en herències.

En tots dos casos, la finalitat és el mateix: l’obtenció d’un habitatge en una època en què els preus s’han disparat a les grans ciutats i els tipus d’interès de les hipoteques han pujat també, cosa que fa que la donació sigui un mecanisme "més atractiu", apunta Barea. "Amb l’escalada de preus que hi ha, molts joves han pogut entrar al mercat laboral, però tot i així necessiten aquesta ajuda", afegeix Barquín.

Un altre dels factors que ha impulsat el fenomen és que les donacions "estan ben tractades fiscalment", amb importants bonificacions a determinades comunitats, com Madrid, València, Múrcia, les Canàries, Aragó, Andalusia, Galícia i Castella i Lleó, que poden arribar fins al 99%. "Això és una cosa que la gent té molt en compte", remarca Barea.

És el cas de la Susana. És veïna de Madrid i els seus pares, animats per les bonificacions fiscals, van vendre un local i van donar els diners a ella i al seu germà. "A mi em van fer el favor de la meva vida. Em van donar 65.000 euros per cancel·lar la hipoteca", comenta la Susana, que va acudir amb el seu germà al notari a signar la donació. "Vaig haver de pagar una mica, però molt poc", precisa.

A l’hora de donar s’han de pagar tres impostos, els imports dels quals convé tenir en compte. Primer, el citat de donacions; segon, el de la plusvàlua municipal en el cas dels habitatges, i tercer, el guany patrimonial que s’ha d’incloure en la declaració de la renda de l’any següent.

"Cal fer números, depèn del valor actual de la finca o el nombre d’anys que ha sigut teva; de vegades el guany patrimonial ha sigut gran i potser no et val la pena donar", precisa la representant dels notaris, que sí que admet que en molts casos, en autonomies amb bonificacions fiscals, aquestes operacions s’acceleren per la por que la normativa fiscal canviï: "Volen avançar en vida l’herència perquè el seu fill no tingui una càrrega fiscal elevada en l’impost de successions", resumeix.

Un cas bastant habitual, assenyala Barquín, és la donació per part de pares o avis d’un "segon o tercer habitatge", amb la finalitat, precisament, de "reduir la càrrega fiscal successòria després de la mort, ja que es tracta d’un impost progressiu". "Però, compte, perquè les donacions poden ser molt més cares en vida que després tributar com a impost de successions. Depèn de si es genera guany patrimonial en renda, perquè es produeix un increment de valor d’adquisició i venda que té uns impostos que van des del 19% fins al 30%", adverteix.

Aquest impost el paga el donant. Així, si el donant va comprar una casa per quatre milions de pessetes (24.000 euros) i ara té un valor fiscal de 300.000 euros, per a Hisenda constaria que ha tingut un increment de guany de 276.000 euros de manera que podria arribar a "pagar uns 65.000 euros de guany patrimonial" en el cas que es doni.

"Sempre és millor heretar"

"És més habitual que una donació d’immoble no surti a compte comparat amb l’opció de rebre’l en herència. Les successions estan més bonificades en el grup 1 i el grup 2 [donacions a fills de menys de 21 anys o a fills grans, cònjuges i ascendents]", assenyala Barquín, que afegeix que en "herències petites compensa més successions", però a partir d’un segon habitatge cal estudiar els casos. "En donacions pagues l’increment de l’IRPF, i en successions, no", ratifica l’advocada Nuria Vargas, del despatx especialitzat Vilches Abogados, que explica que reben nombroses consultes sobre què és millor fer: "Sempre és millor heretar que donar".

Notícies relacionades

Un fidel defensor de la política econòmica que encapçala Trump

La confusió per lleis de begudes energètiques alerta la distribució

Després hi ha un altre factor, i és que cada comunitat té diferents figures de drets especials. A Catalunya, l’impost de donacions dels grups 1 i 2 té un tipus impositiu reduït del 5% fins als 200.000 euros, del 7% de 200.000 a 400.000, i del 9% per a quantitats més elevades, "sempre que es faci en escriptura pública". És a dir, que aquí la bonificació oscil·la entre el 91% i el 95% en funció de la quantitat.

"A Catalunya, per exemple, es poden fer donacions que estiguin vinculades a una càrrega per al que rep la donació, com passar una pensió alimentària o l’obligació de cuidar els pares, i que es pugui revertir la donació en cas d’incompliment", assenyalen des d’ABH Abogados.