La crisi financera del 2008 provoca la falta actual de promocions a Espanya

Després del final del boom immobiliari, o més ben dit, després del crac econòmic, procés que va començar el 2007, va arribar al punt àlgid el 2008 i va acabar entre el 2014 i el 2015, es va instal·lar en l’imaginari col·lectiu espanyol un missatge simple i contundent: a Espanya hi sobraven cases. O, dit altrament, l’afany especulador i els excessos del maó eren els culpables de l’hecatombe econòmica d’Espanya. La teoria era certa, perquè el país havia iniciat –o almenys visat– la construcció de més de 3,5 milions d’habitatges entre el 2003 i el 2008, una quantitat infinitament superior a la necessitat del moment, impulsada a còpia de crèdit fàcil i barat. Fins i tot el llavors president, José María Aznar, presumia en públic que Espanya construïa més que França i Alemanya juntes.

El resultat del xoc no només va ser una espiral embogida de pujades de preus, sinó també una desaparició total de la demanda, que es va traduir en el fet que centenars de milers d’immobles no tenien realment un comprador, sense comptar totes les obres que van quedar a mitges pel mateix motiu.

Durant aquells anys, el sector immobiliari podria definir-se com un tot s’hi val, qualsevol localització era bona per construir. Noms com els de Francisco Hernando Contreras, popularment conegut com el Pocero, van projectar urbanitzacions com Nueva Seseña, una ciutat nova de 13.500 habitatges a la província de Toledo. O Ciudad Valdeluz, amb 10.000 pisos, situada als afores de Guadalajara i impulsada per Rafael Santamaria, propietari del gegant ja desaparegut Reyal Urbis.

Després de tot allò es va crear una borsa d’habitatges sense solta ni volta. I tot i que els anys següents el mercat va anar absorbint molt lentament aquest estoc, gràcies sobretot a la màgica desaparició dels pitjors actius en l’anomenat banc dolent de la Sareb, la producció de noves cases es va estancar. La fallida de les caixes d’estalvis va destruir promocions senceres i les empreses que les promovien. L’aixeta del crèdit es va tancar de sobte. Pràcticament el 90% de les firmes promotores van desaparèixer, amb el resultat que entre el 2010 i el 2020 tot just es van visar 770.000 nous habitatges, uns 77.000 per any, xifra que, a més, no ha de coincidir en la totalitat amb els immobles que finalment es van acabar construint. Aquells anys, arran de la crisi, van sorgir formacions polítiques, que van confluir a Podem, amb argumentaris com ara la no-necessitat d’impulsar la construcció.

Una part d’aquest raonament consistia a convèncer que hi havia un elevat nombre d’habitatges buits per absorbir la demanda, però el pas dels anys va demostrar que una bona part d’aquests habitatges buits no eren on calien; eren lluny de pols econòmics o mal comunicats o en zones perifèriques no consolidades. Aquest fet es va ajuntar amb el desmantellament del sector: promotores i constructores trencades, tècnics ressituats, cadenes de subministrament en fallida, etc. Tot plegat va frenar una maquinària que no es va començar a recuperar fins passada la pandèmia, quan es van tornar a visar més de 100.000 unitats a l’any, una xifra bastant més alta, si bé molt inferior a la del cicle anterior.

Aquesta caiguda de l’activitat que avui perdura ha tingut altres conseqüències. "La rapidesa en la tramitació administrativa queda afectada per la falta de personal qualificat, tant en el sector de la construcció com en l’àmbit de les administracions locals, en què l’absència de tècnics en urbanisme per retallades en l’època de crisi o per jubilació afecta negativament", assenyala Xavier Vilajoana, president de l’Associació de Promotors i Constructors d’Espanya (APCE).

La banca, jutge i part

Notícies relacionades

¿Qui és qui al sector promotor espanyol?

Espanya va edificar el 2024 només un 14% dels pisos que necessita

Julián Salcedo, president del Fòrum d’Economistes Immobiliaris del Col·legi d’Economistes de Madrid, ressalta que un dels factors limitadors és el finançament. Abans de la crisi, la banca finançava la compra de sòl, fins i tot la tramitació urbanística, fet que no passa actualment, en què pràcticament només s’atorguen crèdits quan els terrenys ja són finalistes, és a dir, tenen llicència per iniciar obres i ja tenen molt avançada la comercialització dels habitatges amb els compradors finals.

El reglament Basilea III, que va entrar en vigor el 2013, va causar que prestar capital per construir habitatge fos més difícil i car que abans. Entre les conseqüències hi ha la creació de Sareb, banc dolent que va aglutinar tots els préstecs impagats i els seus col·laterals de les entitats financeres. També va tenir repercussió en els clients finals, que van passar de poder hipotecar fins al 100% de l’immoble –sovint més– a només el 80%, a més que les exigències d’ingressos estables es van endurir. Això alhora és el coll d’ampolla per a l’accés a una casa, atès que els bancs exigeixen un estalvi del 20% del preu de l’actiu i els costos i impostos associats a aquesta compra, quantia que es tradueix en prop del 30% del total, cosa inassumible per a molts joves i famílies. En aquest sentit, Vilajoana, d’APCE, fa un al·legat: "La crisi del 2007 va ser una crisi financera, que ha provocat que la regulació bancària en riscos s’hagi tornat més ajustada i paralitzi, per tant, qualsevol activitat de finançament relacionada amb el sòl. En la situació actual creiem que aquestes normes s’haurien de relaxar a fi de poder disposar de sòl apte per al desenvolupament d’habitatge assequible".