Per què Espanya no construeix 700.000 pisos per solucionar el problema de l’habitatge

Espanya amb prou feines construeix poc més 100.000 habitatges anuals, després d’haver vist com es desmantellava tota la indústria promotora que va trencar després de la crisi del 2007, amb les conseqüències que això té, per exemple, en la falta de sòl o els lents tràmits burocràtics. Per contra, al caliu de la bona situació econòmica, el país ha començat a atraure població estrangera, que se suma a la reducció de la mida de les llars, la concentració de persones a les grans ciutats i l’interès per comprar cases d’estrangers no residents, casuístiques que donen més llenya al foc de l’accessibilitat a l’habitatge, cada vegada més complex pels alts preus de mercat.

L’oferta de nova vivenda no creix

Davant l’alta demanda existent, el país no ha sigut capaç d’augmentar la producció d’habitatges, que continua pràcticament estancada –amb un lleuger creixement de l’activitat– des de l’anterior crisi, que va causar una devastació al sector i va suposar la fallida de les principals promotores i constructores del país, a més de tota la indústria auxiliar. Sense anar més lluny, el 2024, només es va acabar la construcció de menys de 98.000 habitatges, que, tot i que suposa la xifra més alta des del 2012, és una producció ínfima en comparació amb la creació de llars i les més de 600.000 que es van entregar el 2007 i 2008.

Dos colls d’ampolla impedeixen incrementar l’activitat de forma immediata: l’escassetat de sòl finalista i la falta de mà d’obra qualificada. En un informe elaborat fa mesos per la consultora Colliers de la mà de l’Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), van quantificar que el temps mitjà per desenvolupar sòl en què construir un nou barri oscil·lava entre els 10 i els 15 anys, tot i que podia demorar-se fins a 20. «La falta de sòl urbanitzable és, indiscutiblement, un dels principals factors que dificulta la construcció d’habitatge a Espanya. La rigidesa de la regulació urbanística impedeix que, sense la matèria primera principal per edificar, serà impossible construir els habitatges que es necessiten a curt, mitjà i llarg termini. A més a més, la producció d’aquest sòl finalista es fa amb fons propis, ja que el finançament d’aquest tipus de processos està totalment tancat, cosa que també en dificulta el desenvolupament», explica Xavier Vilajoana, president d’aquesta patronal.

En el cas de la mà d’obra, Pedro Fernández Alén, president de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), estima que el sector necessita almenys 700.000 nous treballadors només per complir els objectius del Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència. El directiu de la patronal exigeix un «pla de xoc» que inclogui «la reforma de la formació professional, la regularització d’immigrants i la contractació de joves i dones». «Les previsions d’ocupació en construcció per a l’alumnat és de 200.000 oportunitats laborals fins al 2030, amb un grau d’inserció de pràcticament el 100%», afegeix.

Espanya creix en població sense cases per a tothom

Davant d’aquesta oferta escassa, en els últims quinze anys, des del 2010, la població espanyola no ha fet més que créixer, prop d’el 6,1%, fins a arribar als 49,44 milions d’habitants, segons l’última dada de l’Institut Nacional d’Estadística. Aquesta tendència, a més, no canviarà. Segons les projeccions del mateix organisme, Espanya passarà de comptar amb 19,67 milions de llars a més de 21,24 milions el 2030, 22,30 milions el 2035 i 23 milions el 2039, última predicció disponible. Tenint en compte això, si es mantenen les xifres de producció existents en l’actualitat, el dèficit d’habitatges augmentarà de manera exponencial, arribant el 2039 a les 2,73 milions d’unitats, quatre vegades la xifra actual. «La demanda ha evolucionat amb força per l’increment d’immigració i per l’arribada a l’edat d’emancipació d’una generació en què va repuntar la natalitat. L’atractiu per viure a Espanya, especialment en ciutats com Madrid, és l’element que atrau població de fora», resumeix José María Rotellar, director de l’Observatori Econòmic Universitat Francisco de Vitòria (UFV).

Juan Antonio Módenes, investigador principal de la Càtedra d’Habitatge, també apunta a la immigració com un factor clau al mercat de l’habitatge: «Com que no hi ha creixement de la natalitat, la immigració és avui el principal factor que fa augmentar la població, ja que pràcticament es creen tantes llars joves com es dissolen per mortalitat. L’arribada de població estrangera aporta persones i també llars, i, per tant, genera una demanda addicional d’habitatge que no existiria sense aquests fluxos migratoris. Sense immigració, la demanda neta seria pràcticament zero; però com que n’hi ha – i és significativa –, la demanda de nous habitatges és elevada i obliga a augmentar el parc residencial», conclou el professor de la Universitat Autònoma de Barcelona.

Notícies relacionades

L’economista Xavier Sala i Martín, sobre els salaris baixos a Espanya: “Mentre la productivitat vingui dels immigrants, no pujaran”

¿Qui és qui al sector promotor espanyol?

Arran d’això, Judit Montoriol, economista en cap de CaixaBank Research, en la seva última publicació recorda que aquest dèficit de vivenda està molt concentrat: les quatre primeres províncies del rànquing acaparen prop del 50% i les deu primeres, al voltant de dos terços; mentre que les vint províncies amb menys dèficit amb prou feines suposen el 5% del total. «No sorprèn que Madrid, Alacant, Barcelona, València i Màlaga siguin les províncies que encapçalen el rànquing, ja que les zones urbanes i turístiques són les que han experimentat més pressió de demanda, mentre que l’oferta d’habitatge en aquestes localitzacions no ha crescut prou per fer front a la demanda. Així mateix, s’observa una relació negativa entre la creació neta de llars i la variació del nombre d’habitatges no principals. És a dir, a les províncies on hi ha més pressió demogràfica és on s’ha produït un transvasament més gran de vivendes secundàries a principals, cosa que també suggereix que el ritme de construcció d’habitatge nou en aquestes localitzacions no és suficient. En aquestes províncies, el grau d’utilització del parc d’habitatge s’ha incrementat de forma substancial en els últims anys», desenvolupa.

Com a conclusió, Raymond Torres, director de Conyuntura de Funcas, assegura que la «prioritat» és augmentar l’oferta. Per això proposa, més enllà dels colls d’ampolla detectats, d’una banda, «agilitar els tràmits burocràtics per poder construir més ràpidi cedir sòl públic a inversors que desenvolupin habitatge assequible, a més d’atorgar incentius fiscals a comunitats i ajuntaments per al desenvolupament de vivenda en el segment assequible, que segons el seu criteri és «on hi ha la urgència». D’altra banda, el portaveu del think tank aposta per limitar la proliferació de l’habitatge d’ús turístic i la compra d’immobles per part d’estrangers no residents.