Anar al contingut

La revisió cadastral a BCN castiga els hotels de 3 estrelles i més

El valor del sòl es dispara fins al triple per a alguns establiments

L'Ajuntament aprovarà una limitació de l'alça per als comerços

Agustí Sala

La revisió cadastral a BCN castiga els hotels de 3 estrelles i més

La revisió cadastral a Barcelona, que entrarà en vigor l’1 de gener de l’any que ve, es deixarà notar especialment en els hotels de tres estrelles o superiors, molt més que en el comerç, la indústria o les oficines i la majoria dels immobles particulars. Encara que la part del valor cadastral que correspon a la construcció s’acostuma a reduir per la depreciació, la part corresponent al sòl es dispara i fins i tot arriba triplicar-se en alguns d’aquests establiments de gamma alta.

Tot plegat és conseqüència d’incloure un apartat específic per a aquesta mena de locals en la ponència de valors, amb què s’estableixen els valors cadastrals, que solen situar-se entre el 40% i el 50% del preu de mercat. Més que en l’impost de béns immobles (IBI) –el seu impacte en el rebut es gradua al llarg de 10 anys, també en els immobles particulars–, els efectes més immediats tenen a veure amb l’impost municipal de plusvàlues, que grava el valor cadastral del sòl. «Si han de vendre un hotel de més de tres estrelles, millor fer-ho aquest any que el que ve», afirma Marcos Fernández Parra, de la consultora especialitzada Ayming.

 Aquesta companyia, que assessora empreses de diferents sectors en matèria immobiliària, ha fet diverses simulacions basant-se en els nous valors que s’aplicaran a partir de l’any que ve. Un hotel de cinc estrelles al Barri Gòtic veurà com el seu valor cadastral passa d’1.753.069,62 euros a 2.567.342,16. La part de construcció es redueix d’1,3 a 1,1 milions, mentre que la part de sòl s’eleva de 404.831 euros a 1,4 milions. Passa el mateix amb els establiments de gamma alta a la zona de Diagonal Mar, en què el valor cadastral del sòl passa de 3,2 a 7,7 milions. El valor total a efectes de l’IBI s’assolirà el 2017, però el del sòl, a efectes de l’impost de plusvàlues, en el moment en que es porti a terme la transacció.

La normativa permet establir categories que s’ajusten a la idiosincràsia de les ciutats. A Barcelona es tracta dels hotels de més de tres estrelles, que són 307 en total. Fins ara s’incloïen tots en l’àmbit d’usos turístics. Els estudis de mercat realitzats per fer la ponència de valors van reflectir que no tenen el mateix nivell de rendibilitat els hotels de tres o més estrelles que els inferiors, i col·locar-los tots en la mateixa categoria en la revisió cadastral faria que pugessin tots. Per això es va optar perquè tinguessin una valoració específica els de gammes més altes.

PISOS TURÍSTICS

Una altra novetat en la revisió cadastral general de Barcelona, que no es portava a terme des del 2001, és una valoració específica per a les vivendes turístiques ubicades en immobles d’ús residencial, que són on es concentren els problemes actuals amb les noves fórmules de lloguer a través de plataformes com la coneguda Airbnb.

Com que se suposa que es tracta de pisos en perfectes condicions al dedicar-se al lloguer temporal, no s’apliquen les reduccions per deteriorament de la resta d’immobles residencials i a la vegada se’ls valora com d’ús turístic, un dels pocs que, en termes generals, augmenta en aquesta revisió cadastral, explica el gerent municipal de Presidència i Economia, Jordi Ayala.

El rebut mitjà en usos turístics s’eleva una mitjana del 2,2%, seguit del 2,1% en els que estan dedicats a espectacles. En canvi, en la resta, s’apliquen reduccions que, en termes mitjans, van del 47,3% en usos industrials al 0,2% en les vivendes en propietat horitzontal.

MENYS PUJADA FINS A 60.000 EUROS

Després dels usos hotelers també es veuen afectats els comercials. Però en aquest cas, l’ajuntament que dirigeix Ada Colau ha optat per prendre algunes mesures per tractar de pal·liar-ne els efectes. En principi, segons les estimacions del consistori, dos terços dels comerços veurien reduir-se les seves càrregues malgrat la revisió cadastral i per al terç restant es registrarien pujades.

Està previst aprovar en el ple de la setmana que ve, una vegada elaborat el dictamen de la Comissió d’Economia, modificacions en l’ordenança fiscal perquè el límit màxim de pujada en els comerços amb un valor cadastral de fins a 60.000 euros baixi del 10% actual al 7% i per als que tenen un valor superior a 60.000 euros, del 20% actual al 14%.

La normativa permet establir aquests límits per limitar l’abast de la pujada dels rebuts. «En la majoria dels casos de comerços que es troben en la primera situació, aquesta vegada el rebut de l’IBI els pujarà menys del 7%», assegura Ayala.