El Banc d'Espanya posa el focus en el valor dels pisos hipotecats

Un dels problemes que van obligar al rescat europeu de la banca espanyola va ser que els inversors desconfiaven de les dades oficials sobre la mida de la indigestió immobiliària que patien les entitats després de l'explosió de la bombolla. Per solucionar-ho, el Govern i el Banc d'Espanya van adoptar diferents mesures per forçar les entitats a reconèixer i fer aflorar l'autèntica càrrega de totxos que patien. I, a pesar que el pitjor ha quedat enrere, l'organisme supervisor ha seguit endavant amb aquesta estratègia: actualment ha posat el focus en els immobles sobre els quals les entitats concedeixen les hipoteques i que constitueixen la garantia d'aquests préstecs en cas d'impagament del client.

L'organisme governat per Luis María Linde vol assegurar-se que el balanç dels bancs reflecteix fidelment el valor actualitzat d'aquests pisos. Quan aquests immobles es devaluen, les entitats estan obligades a reservar unes provisions genèriques per protegir-se en el cas que el préstec caigui en impagament, ja que eventualment poden haver de quedar-se amb el pis i aquest pot haver perdut valor, cosa que li ocasionaria una pèrdua. El problema és que aquestes provisions penalitzen el compte de resultats, de manera que els bancs poden tenir un incentiu pervers a no reconèixer la devaluació dels immobles.

La normativa permet taxar aquests pisos a través d'un model de valoració automatitzada (AVM, en les seves sigles angleses), és a dir, mitjançant mètodes estadístics sense que sigui necessària la visita específica de cada immoble per un tècnic taxador. El supervisor els té sota la lupa. "Notem més pressió del Banc d'Espanya en les valoracions automatitzades de la cartera sana. És bo per al sector i per a la independència de les entitats de taxació", va afirmar fa uns dies Juan Fernández-Aceytuno, director general de Societat de Taxació.

MOSTRA REPRESENTATIVA

Aquests mètodes automatitzats calculen el valor segons l'evolució històrica de preus del mercat i l'anàlisi d'immobles comparables actuals amb característiques similars al que s'està revisant, tals com la localització, la superfície, l'antiguitat o els equipaments. La normativa exigeix que es realitzin taxacions completes sobre una mostra representativa de la cartera valorada estadísticament per poder contrastar els resultats. "El Banc d'Espanya està posant el focus en els últims mesos en la qualitat i precisió d'aquest tipus de valoracions", expliquen des de Societat de Taxació.

El Banc d'Espanya ho confirma: "L'última revisió de la circular comptable va posar especial atenció a la correcta valoració de les garanties dels préstecs i dels actius adjudicats, imposant condicions dures a la possibilitat d'utilitzar procediments de valoració amb mètodes estadístics enfront de les taxacions individuals completes, amb requisits com per exemple contrastar els resultats amb una mostra de taxacions individuals. Aquests criteris exigents de la circular són els que s'estan aplicant des de la seva entrada en vigor l'any passat".

QUATRE MILIONS A L'ANY

Notícies relacionades

Taxadores a l'alça

La Seguretat Social avisa: jubilar-se als 63 pot comportar penalitzacions

Es tracta d'una activitat de volums rellevants. Les taxadores van realitzar valoracions estadístiques d'uns quatre milions d'immobles tant el 2015 com el 2016, de les quals al voltant del 50% van ser efectuades per Societat de Taxació. La firma estima que en els pròxims anys hi seguirà havent un "volum important" d'aquestes operacions. La morositat i les execucions hipotecàries van a la baixa per la recuperació econòmica, de manera que en aquest segment és probable que baixin les valoracions. Però el mercat immobiliari està a l'alça, amb el consegüent augment de les hipoteques concedides, de manera que hi haurà més pisos amb crèdits al corrent de pagaments per analitzar.

Segons l'Institut Nacional d'Estadística, els bancs van concedir 281.328 hipoteques el 2016, el 14% més, en la seva tercera alça anual consecutiva després de set anys de caigudes. En l'exercici, es van produir 403.743 compravendes de vivendes, el 13,9% més i la dada més alta des del 2011, segons el Col·legi de Registradors. El preu dels pisos va augmentar el 5,7%, de manera que ha pujat el 13,3% des del mínim del 2014 però segueix un 25% més baix que el màxim del 2007. No obstant, com ha advertit l'organització, la pujada dels preus té un "diferent comportament en funció de les zones geogràfiques, i sembla mostrar un cert grau d'esgotament". D'aquí ve la importància que els balanços dels bancs reflecteixin bé el valor dels immobles.