Les eleccions del 24-M revitalitzen la dació en pagament

Les eleccions del 24-M han revitalitzat la demanda de la denominada dació en pagament de les vivendes hipotecades. El creixement de partits que han fet de la lluita contra els desnonaments un dels seus principals objectius de la seva futura gestió, tant municipal com autonòmica, obre la possibilitat de canvis legals en el futur per permetre que l'entrega de la vivenda hipotecada al creditor cancel·li el deute contret.

La banca, que sempre s'ha oposat a aquesta proposta, comença a pensar que la dació en pagament es farà realitat tard o d'hora. N'és una prova el fet que ha passat a aplicar en els últims anys diferencials entre el preu del diner i el tipus dels crèdits hipotecaris molt superiors als vigents en plena bombolla immobiliària. Mentre els diferencials van arribar a ser de només 0,2 punts en aquells moments (al voltant de l'any 2006), en l'actualitat les més agressives se situen per sobre de l'euríbor més un punt en el cas de les ofertes més agressives. Fa un any, el més usual eren hipoteques amb diferencials superiors als dos punts, tres i fins i tot quatre. En aquests diferencials ja està contemplat el risc d'una futura dació en pagament.

La publicació de comptes sanejats per part de la banca espanyola ha d'animar encara més a canviar el marc legal de les hipoteques a Espanya. Els partits ja s'han compromès amb els desnonaments, però el segon pas serà posar límits al marc legal que ha permès que aquest fenomen s'hagi pogut estendre malgrat les advertències de Brussel·les. El Govern va aprovar el 2012 mesures per esmenar la situació; evitar el desnonament dels col·lectius en situació més vulnerable i la creació d'un fons de vivendes de lloguer a preus baixos per als que s'han quedat sense casa. Les dues mesures han sigut ineficaces, al no afrontar el fons del problema en el cas de les vivendes de propietat.

EL PROCÉS D'EMBARGAMENT

A Espanya la dació en pagament es preveu legalment com a opció per cobrir el deute hipotecari. No obstant, en la pràctica mai es concedeix una hipoteca amb aquesta única garantia. En el cas d'impagament, el més habitual és que s'embargui la vivenda, posteriorment se subhasti i si no es presenta ningú a la subhasta (que és el que normalment passa), el banc es queda la vivenda al 50% de la seva taxació. Si amb això no es cobreix el deute, pot demanar la resta a l'hipotecat sol·licitant l'embargament d'altres béns o del salari.

Com a conseqüència, el marc legal espanyol afavoreix que l'afectat, a més de quedar-se al carrer, segueix devent diners al banc. L'activitat laboral fora de la llei, la sortida del sistema, és el següent pas de l'afectat. En altres ocasions, la sortida del país. 

AMB EFECTES RETROACTIUS

Els nous marcs legals en estudi pels partits emergents, bàsicament Podem i Ciutadans, parteixen de la base que la banca és coresponsable de les operacions que fa o ha fet. Al fer o acceptar una taxació d'un immoble, el banc reconeix un valor de mercat d'aquest bé i els límits de crèdit a aplicar.

La fluctuació del preu del bé forma part del risc bancari i ha de ser assumit per les entitats en conjuntures deflacionistes. Si l'impagament és degut a una situació personal del deutor, és l'Estat el que ha de tutelar la situació i avaluar mitjançant l'aparell legal el repartiment just dels costos de l'operació fallida.

ALTRES MARCS LEGALS

En altres països europeus la situació legal és molt diferent de l'espanyola. Si bé la dació en pagament simple no existeix com a tal en cap país de la Unió Europea, sí que s'apliquen sistemes per solucionar la situació temporal d'insolvència.

El sistema francès

En els millors anys del 'boom' immobiliari, les hipoteques a França costaven almenys dos punts més cares que a Espanya. A canvi, els que subscriuen una hipoteca per comprar la vivenda s'acullen a la denominada llei de la segona oportunitat, que preveu una espècie de condonació judicial dels deutes de persones físiques mitjançant la liquidació del patrimoni. Anteriorment a aquest pas, òbviament es busquen múltiples solucions perquè el deutor contribueixi al pagament abans que arribar a la decisió judicial.

Alemanya i Portugal

En països com Alemanya o Portugal, la legislació possibilita un procés de negociació que pot conduir a la condonació parcial del deute quan es tracta de "deutors de bona fe". Si el deutor ha perdut la feina però es presumeix que acabarà pagant, se li concedeix el temps suficient i facilitats per superar la situació.

Itàlia

Notícies relacionades

Pla del Govern perquè Catalunya escali en la indústria de la defensa

La riquesa de les famílies arriba al rècord de 2,6 bilions el 2025

A Itàlia les asseguradores cobreixen les famílies que sol·liciten hipoteques d'alt risc perquè el banc no posi gaires problemes a l'hora de concedir la hipoteca. Aquestes companyies d'assegurances vigilen com fer front a les seves quotes el comprador de la casa i, quan detecten algun problema, insten el banc a renegociar la hipoteca. Si al final s'ha d'executar el desnonament per impagament, la companyia d'assegurances paga al banc l'operació com si fos un sinistre i el titular de l'immoble, encara que perd el pis, no ha de seguir pagant perquè l'assegurança ja respon per ell.

Entregar les claus als EUA

En el cas dels Estats Units n'hi ha prou amb l'entrega de la vivenda com a pagament total de la hipoteca, sempre que el deutor no la pugui afrontar. Encara que en termes generals sigui d'aquesta manera, la normativa varia entre estats. En alguns, el banc pren possessió de la vivenda per dació en pagament, però en altres per execució hipotecària, tal com passa a Espanya. Si la revenda o la subhasta de la casa no cobreix la totalitat del deute, es procedeix igualment a altres embargaments, encara que és usual que el banc perdoni el deute si considera que és pràcticament impossible que, per la seva situació econòmica, el deutor pugui afrontar aquest pagament. L'entrega de la vivenda va aparellada a entrar en una llista pública de morosos, de manera que li resultarà gairebé impossible accedir a qualsevol tipus de crèdit. Aquesta opció és vital als Estats Units, ja que hi ha menys oferta de serveis públics que a Europa. Al Canadà el risc es cobreix amb un garant (una asseguradora de crèdit hipotecari) que actua de vigilant d'aquest risc. És a dir, un sobrecost a l'operació.