La falta de pisos de lloguer dispara l’oferta sense cèdula d’habitabilitat

Cada vegada que els preus de la vivenda (lloguer o venda) pugen a Barcelona –quedant fora del pressupost de molts ciutadans– s’incrementa la demanda d’aquesta alternativa més assequible, en tant que la carència de cèdula abaixa clarament el preu. Segons dades d’Idealista, el preu del metre quadrat de lloguer de vivenda a la capital catalana va arribar als 17,6 euros l’agost en els seus anuncis, mentre que el preu de venda va arribar a 4.085. A Fotocasa, va ser, respectivament, de 18,4 i 4.401 (juliol). Acumulen pujades que en els arrendaments són de dos dígits, sobretot per la poca oferta.

En aquest escenari, molts usuaris han de recórrer a les alternatives que quedin al seu abast per llogar o comprar, tot i que no estiguin legalitzades com a vivendes. De fet, en l’actualitat molts inversors adquireixen locals comercials tancats, magatzems o oficines per rehabilitar-los i llogar-los perquè algú hi visqui. D’altres vegades, l’interessat és qui inicia aquesta aventura, per ser l’únic espai que pot pagar. En conseqüència, surten al mercat centenars de ‘pisos’ sense cèdula, habitualment sota la denominació de ‘loft’ o ‘estudi’. Els anuncis dels portals solen especificar ja aquesta situació, remarcant que «és possible empadronar-se», com confirma l’ajuntament.

El filtre municipal

Es dona així la paradoxa que el consistori denega centenars de peticions de canvi d’ús partint de la normativa urbanística o a la densitat residencial ja copada en l’esmentada àrea, però en canvi admet la seva utilització com a llar amb aquest empadronament. Un permís nascut per oferir accés a les prestacions socials als veïns més vulnerables. I no n’hi ha prou només amb aquests requisits municipals, sinó que també cal la cèdula d’habitabilitat que la Generalitat regula en el decret 141/2012 partint de dimensions, ventilació creuada i altres requisits.

En aquest sentit, fonts municipals assenyalen que a més de promoure la construcció de vivenda social, també «es busquen fórmules diferents com per exemple la reconversió de baixos en pisos habitables», per la qual cosa les llicències han anat creixent. «Des de l’ajuntament vetllem perquè en cada operació d’aquestes es compleixin tots els requisits», afegeixen. En zones concretes com la Vila de Gràcia (fora d’eixos comercials) es permet amb la condició que aquests baixos passin a ser de protecció. I insisteixen que ha de servir per fer front a l’emergència habitacional, per la qual cosa es tramita com a llicència urbanística lligada a la cèdula i la densitat, sense que estigui previst rebaixar els paràmetres.

Especulació versus preu assequible

I és que quan s’arriba al canvi d’ús el valor de taxació o de renda es dispara, amb l’evident risc d’especulació. Tanmateix, en l’actualitat quan es denega, tots aquests antics locals o estudis (molts en entresols) inicien una trajectòria extraoficial que va des de l’infrahabitatge (s’ofereixen habitacles de fins a 16 metres quadrats) a espais amb bones condicions d’habilitat (fins i tot reformes de luxe o disseny) però que mai es podran legalitzar per la seva situació urbanística. Aquest perfil és comú en molts ‘lofts’ de Poblenou, però també cada vegada més en locals comercials en desús.

Fa uns dies, el portal Idealista oferia més de 17.000 vivendes en venda a Barcelona, de les quals 1.608 eren baixos. Molts, perfectament residencials. És en aquesta tipologia on se sol donar més el canvi d’ús. Ni aquest portal ni d’altres tenen un filtre sobre la cèdula, però repassant l’oferta s’aprecia que per sota dels 180.000 euros en zones no perifèriques és comú que no la tinguin. Fins i tot hi ha casos de més de 230.000 euros en punts de l’Eixample. I s’apunta que és una «inversió ideal per llogar inquilins joves estrangers, amb una alta demanda».

En l’àmbit del lloguer, amb poc més de 4.500 opcions a la ciutat, els preus més modestos es donen en plantes baixes, on es poden aconseguir vivendes sense cèdula des de 540 euros al mes als barris més humils. El problema que poden comportar, explica un agent de la propietat, és que els bancs no donen més del 60% de les hipoteques en cas de compra (per això els adquireixen inversors al comptat) i que al llogar ha de constar que són locals i per tant s’han de facturar amb IVA. S’ha de documentar que no hi ha activitat econòmica perquè no es dispari també el cost de l’aigua, ja que el subministre a negocis és més car que el domèstic. Sense oblidar que la cobertura de les assegurances no és equiparable a un pis, i en cas de sinistre l’habitant pot tenir problemes.

Visions contraposades

En aquest marc, i ja que la realitat supera la normativa, el Col·legi d’Agents de la Propietat de Barcelona i el d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida insisteixen que un canvi normatiu que flexibilitzés el pas a ús residencial pal·liaria la greu falta de vivendes de lloguer a la capital catalana. Consideren que la regulació està desfasada i no s’adapta a les noves formes de vida. El responsable de Relacions Col·legials i Formació de la primera patronal, Juan José Aguilera, opina que davant la impossibilitat de creixement geogràfic de la ciutat, només es pot contemplar la requalificació de sòl industrial (com a la Zona Franca) i els canvis d’usos que, sense detriment del teixit comercial local, se cenyeixin a carrers secundaris sense gairebé activitat econòmica on hi ha espais que porten anys tancats, okupats o habitats sense regular, amb el consegüent risc.

Notícies relacionades

Aparcaments i mobilitat

Camilo Ramos: "Hi ha una lluita pels últims pisos disponibles a la perifèria de BCN"

El gerent dels administradors, Llorenç Viñas, afegeix que han demanat a l’ajuntament i el Govern que moguin fitxa, partint de dades com el creixent nombre de locals tancats després de la pandèmia. Podrien ser espais de lloguer assequible especialment indicats per a gent gran amb problemes de mobilitat, al tenir l’accés a peu de carrer, o per a joves que s’emancipen, i fins i tot d’arrendament de temporada per a professionals de passada.

Però des de l’àmbit social, hi ha certa disconformitat. El Sindicat de Llogateres addueix que les cèdules garanteixen mínims i condicions adequades, i que no s’ha de fer negoci amb qui no es pot permetre res millor. «Si està en condicions, que es regularitzi; i si no, que se sancioni», assenyala un portaveu, que també alerta que hi ha molts pisos grans utilitzats com a despatxos que haurien de recuperar la seva funció original de vivenda, passant la seva activitat als baixos.