L’habitatge trenca la barrera d’esforç màxim mentre el Banc d’Espanya planteja límits a les hipoteques

La dada supera el llindar del 35%, utilitzada habitualment com a referència màxima d’accessibilitat raonable. I arriba en un moment especialment sensible: el Banc d’Espanya ha obert la porta a estudiar límits a les hipoteques de més risc si l’escalada del preu de l’habitatge continua. L’estudi esmentat confirma un deteriorament ràpid de l’accessibilitat.

En el trimestre anterior, l’esforç teòric nacional ha passat del 33,8% al 35,7% en tot just tres mesos, principalment pel creixement continuat dels preus residencials, l’augment del cost hipotecari i el repunt de la inflació. La ràtio d’esforç de Tinsa mesura el percentatge de renda disponible que una llar mitjana hauria de destinar al pagament de la primera quota anual d’una hipoteca que cobreix el 80% del valor d’un habitatge mitjà. És un exercici teòric, però permet veure amb claredat com es deteriora la capacitat de compra de les llars.

Segons les dades de la taxadora, el preu de la vivenda va registrar en el segon trimestre de l’any un creixement del 15,2% en xifres interanuals, que en termes reals (descomptant la inflació) és de l’11,8%. La taxadora explica que l’oferta continua sent insuficient per atendre les necessitats residencials actuals i que el fort creixement de la població dels últims anys ha trobat «un context d’escassetat d’oferta residencial» que continua alimentant l’augment de preus.

Les Balears, Màlaga i Madrid, per sobre del 50%

La tensió és molt més acusada als grans pols d’ocupació i en els mercats turístics. Catorze províncies ja superen el llindar del 35%, davant les vuit del trimestre anterior. Són les Balears, Madrid, Màlaga, Barcelona, Alacant, Biscaia, Santa Cruz de Tenerife, Cadis, Girona, Guipúscoa, Cantàbria, Ceuta, Melilla i Sevilla. El cas més extrem es registra a les Balears, on una llar mitjana hauria de destinar el 57% de la seva renda disponible al pagament de la primera quota anual d’una hipoteca per comprar un habitatge mitjà. La segueixen Màlaga i Madrid, totes dues amb una taxa del 52%.

A les capitals, la pressió encara és més gran. Dinou de les 52 capitals analitzades ja superen el nivell d’esforç raonable, quatre més que en el trimestre anterior. I vuit d’aquestes se situen en nivells crítics, per sobre del 45% de la renda disponible: Madrid, Barcelona, Sant Sebastià, Palma, Màlaga, Cadis, València i Sevilla. A les sis grans capitals, l’esforç és crític en cinc casos. Madrid arriba al 64%; Barcelona, al 62%; Màlaga, al 53%; i València i Sevilla, al 45%. Saragossa, que fins ara resistia per sota del llindar, també el depassa aquest trimestre, amb un esforç del 35,6%.

La tensió ja no es limita als centres urbans més cars. Tinsa adverteix que la pressió s’està estenent cap a les corones metropolitanes i municipis secundaris. A l’àrea metropolitana de Madrid, els esforços crítics apareixen a Torrejón de Ardoz, Alcorcón, Alcobendas, Getafe, Sant Sebastián de los Reyes, Móstoles, Coslada i Leganés. A Barcelona, afecten municipis com l’Hospitalet, Castelldefels, Sant Adrià de Besòs, Cornellà, Sant Joan Despí, Santa Coloma de Gramenet, Badalona, Montgat, Sant Feliu, el Prat, Sant Cugat i Viladecans.

El Banc d’Espanya vigila el risc hipotecari

En aquest context, el Banc d’Espanya ha elevat el to. El seu governador, José Luis Escrivá, la setmana passada va demanar prudència a la banca i va admetre que el supervisor estudia la possibilitat d’intervenir sobre els criteris de concessió hipotecària si augmenten els riscos. L’organisme analitza «amb moltíssima cura» eventuals límits a les hipoteques de més risc i preveu publicar pròximament el seu marc analític.

Notícies relacionades

L’IPC puja tres dècimes al juliol a Catalunya, fins al 3,5% interanual, impulsat pels combustibles i l’electricitat

La inflació s’accelera al 3,6% al juliol, màxims de dos anys, pels carburants i la llum

El Banc d’Espanya no afirma que Espanya estigui davant una situació comparable a la bombolla immobiliària perquè els indicadors de crèdit segueixen continguts. Segons les dades citades per Tinsa, el saldo dels crèdits a llars per a compra d’habitatge representa el 30% del producte interior brut (PIB), lluny de més del 60% que va arribar a suposar el 2007; la ràtio préstec-valor mitjana de les hipoteques va seguir en descens, fins a arribar al 64,2%, i els préstecs per sobre del 80% del valor de l’immoble amb prou feines suposen el 10,5% del total.

El problema que obre una eventual limitació hipotecària per evitar que el crèdit alimenti noves pujades en els preus de l’habitatge o que les llars assumeixin quotes excessives pot expulsar del mercat de la compra joves i famílies amb menys estalvi, precisament els col·lectius que tenen més dificultats per accedir a una vivenda.