¿On volem (o podem) viure?

L’esclat de la pandèmia de coronavirus va fer presagiar una forta caiguda dels preus de la vivenda durant el 2020, especialment en el lloguer i en la compravenda de segona mà a causa de l’impacte de la crisi econòmica en la demanda i per l’arribada al mercat de milers de pisos de lloguer vacacional. No obstant, el panorama final va ser molt diferent. Com era previsible, les operacions de compravenda van patir una caiguda, però els preus han continuat pujant, i han tancat el 2020 amb un repunt mitjà del 2,1%.

El problema de la vivenda a Catalunya es defineix fonamentalment per la diferència creixent entre el preu i la renda familiar disponible des del 2004 i per la sobrecàrrega de les despeses de vivenda present, especialment en el cas dels lloguers de mercat. Així es recull en l’informe sobre ‘El dret a la vivenda’ elaborat pel Consell de Treball, Econòmic i Social de Catalunya (CTESC), amb 141 recomanacions al Govern.

El nombre de llars que tenen la seva casa en propietat s’ha anat reduint durant els últims anys, en tant que paral·lelament ha augmentat el nombre de llars amb vivenda de lloguer. Avui Catalunya ocupa una posició intermèdia en el context de la UE pel que fa a vivenda de lloguer.

Per contra, el percentatge de llars que tenen la seva vivenda de lloguer social, el 2%, situa Catalunya en una posició baixa respecte a la majoria dels països de la Unió Europea. Els que ocupen els primers llocs són Holanda (30%), Àustria (24%) i Dinamarca (21%). A la pràctica, les condicions per a l’accés a la vivenda protegida a Catalunya són limitants. Seria necessari que a les sol·licituds per accedir a la vivenda pública no s’exigís un mínim d’ingressos per no excloure els col·lectius més desfavorits. També, incrementar el parc de vivenda protegida.

Una altra dada que s’ha de considerar és que mentre el percentatge de persones en exclusió residencial es va reduir a Catalunya del 33,1% al 27,9% entre el 2013 i el 2019, els dos problemes que es donen amb més freqüència, l’aglomeració i les despeses excessives de vivenda, van augmentar i afecten el 12,6% i el 12,4% de la població, respectivament.

L’evolució del dret a la vivenda es caracteritza, entre altres coses, per l’augment de preus en el període 2004-2020, tant en el cas de la compra com del lloguer; la pervivència d’una cultura orientada al règim de propietat, lentament corregida per una demanda creixent de lloguer davant la impossibilitat d’accés a la compra per part bona part de la població, i la presència anecdòtica del lloguer social.

La possibilitat de fer efectiu el dret a la vivenda, adequada i segura, no es pot desvincular de les característiques i de l’evolució històrica del sistema de vivenda a Catalunya i a l’Estat, de les mesures que disposen actualment les polítiques de vivenda i de les tendències del mercat.

A Catalunya la llei del 2007 de dret a la vivenda i el conjunt de normatives posteriors sobre pobresa energètica, millorar el dret a la vivenda i contenció de rendes d’arrendament expressen un canvi de tendència en les prioritats. Queda pendent aprovar amb urgència el Pla Territorial Sectorial de Vivenda.

Però per a una garantia del dret a la vivenda és important avançar decididament cap al reconeixement de la vivenda com a dret subjectiu. Cal donar compliment als mandats que emanen de la normativa de vivenda i garantir dotacions extraordinàries urgents amb l’objectiu de garantir l’accés a una vivenda digna.

Quant a la situació actual de les polítiques de vivenda caldria fer un gran pas i consensuar un nou pacte nacional que consideri la vivenda un pilar fonamental del benestar social. També, augmentar la despesa pública en vivenda fins a l’1% del PIB. Les estimacions aconsellen construir un parc de vivendes diversificat a un ritme de 25.000 unitats anuals i aconseguir un 15% del parc de vivendes principals destinat a polítiques socials en un termini màxim de 20 anys. 

Convertir l’Institut Català de Finances en banc públic permetria potenciar aquesta figura com a sustentadora del finançament públic de vivenda.

La declaració de l’estat d’alarma va suposar la posada en marxa d’una bateria de mesures orientades a protegir del risc d’exclusió social derivat de la pandèmia, però no constitueixen una solució a llarg termini. S’ha d’acordar un pla de mesures de xoc per ampliar el parc de vivenda més assequible i amb finalitat social mitjançant la mobilització de pisos buits, la intermediació, la rehabilitació i també la construcció, atesa la falta d’oferta, i els efectes tractors de l’activitat promotora-constructora. I també, sens dubte, s’ha de garantir pressupostàriament l’estratègia per a les persones sense sostre.  

«És el canvi continu, el canvi inevitable, el factor dominant de la societat actual», deia l’escriptor Isaac Asimov. Sens dubte, la nostra capacitat d’adaptació al canvi s’ha intensificat des de l’inici de la pandèmia. La crisi sanitària ha transformat la forma com vivim, consumim i treballem. I el mercat immobiliari també ha evolucionat per adaptar-se a aquest escenari d’incerteses i noves oportunitats.

En els últims mesos, la demanda per llogar una vivenda ha guanyat protagonisme a la compra. A principis del 2021, entre les persones actives al mercat, el lloguer es va situar en una quota del 50%, mentre que un 40% va demandar exclusivament compra i un 10% va participar en els dos mercats. Així, la demanda de lloguer va superar en dos punts la que hi havia abans de la pandèmia, segons xifres de Fotocasa.

En un any de pandèmia, els preus de la vivenda de lloguer han sigut volàtils. Tot i que les rendes es van desaccelerar durant el confinament, es van recuperar fins al setembre (+12% interanual) per posteriorment desplomar-se: el febrer del 2021 ja es va detectar la primera caiguda interanual (-1,7%) després de més de cinc anys de pujades, per descendir durant els quatre mesos següents fins al maig (-4,5%).

L’arribada del coronavirus va acabar d’ajustar el mercat de compra i durant 11 mesos a partir de març es van registrar lleus caigudes en el preu. No obstant, des de novembre el preu registra una tendència alcista. El mes de maig es va registrar un augment del 0,8% interanual, cosa que indica la setena pujada des del novembre.

La pandèmia també ha portat un canvi en les preferències dels consumidors, que demanen cada vegada més vivendes amb exteriors, cosa que està provocant un èxode a la perifèria. Entre les característiques més demanades, la cerca de jardins o terrasses és la tendència principal (92%), seguida de la cerca de cases i xalets (54%), de vivendes amb llum natural (36%) i fora dels grans nuclis urbans (28%).

Notícies relacionades

¿Quant viuen els gats?

L’encaix constitucional de la llei d’amnistia

En aquest sentit, entre abril i setembre del 2020, els tipus de vivenda més demanades en els municipis de la província de Madrid van ser la casa adossada (86%), la finca rústica (72%), el xalet (40%) i l’àtic (40%). En els municipis de la província de Barcelona, les tipologies més buscades van ser els apartaments (52%), el xalet (49%), la casa adossada (30%) i les finques rústiques (22%).

La Covid-19 també ha normalitzat un ús de les eines digitals, tant per teletreballar com per estudiar o fer la compra ‘online’. El nostre sector ha experimentat també aquesta transformació digital, i ha detectat un major nombre de consultes als portals immobiliaris i ha posat al servei dels usuaris eines tecnològiques per facilitar-los l’experiència. Una mostra és ‘Visita Express’, una revolucionària funcionalitat de Fotocasa que no només permet fer una visita virtual de la vivenda, sinó que es realitza a través d’una videotrucada amb l’agent immobiliari i permet resoldre dubtes en directe, com si d’una visita presencial es tractés. Un exemple d’innovació enfocat a donar resposta a les necessitats del sector.