Taula rodona

El model 22@, exemple a seguir

El mercat d'oficines de Barcelona va tancar el 2019 amb una contractació rècord de gairebé 400.000 metres quadrats

Els experts destaquen el poder d'atracció de la ciutat i creuen que l'evolució del sector seguirà a l'alça

expertos

expertos

8
Es llegeix en minuts
Alberto Larriba

Barcelona compleix condicions immillorables perquè les empreses puguin desenvolupar la seva activitat en un entorn amable, còmode i competitiu. Però també necessita millorar determinats aspectes que permetin impulsar i consolidar nous projectes.

Per analitzar la situació actual i futura del mercat d’oficines a la ciutat, EL PERIÓDICO i Acciona van organitzar una taula rodona amb experts ala seu del diari. Al debat van assistir-hi Natalia Montal, directora associada del departament d’oficines de Savills Aguirre NewmanGustavo de Lio, director a PwC España Real Estate DealsEusebi Carles, soci de Capital Markets de Cushman & Wakefield a Espanya; Marilén Barceló, presidenta del consell plenari de Sant Martí de l’Ajuntament de Barcelona i portaveu adjunta del grup municipal de Ciutadans, i Ignasi Ruiz, director per a Catalunya de la divisió immobiliària d’Acciona.

Aposta segura

Parlar del mercat d’oficines a Barcelona remet inexorablement a una zona concreta de la ciutat: el 22@ «una història d’èxit que ha complert amb escreix com a pol d’atracció, d’inversió, d’ocupació, de talent i de posicionament estratègic en la carrera per la competitivitat global entre ciutats», destaca Gustavo de Lio. «A l’inversor i a l’usuari ja no se li ha d’explicar què és el 22@, una marca consolidada a tots els àmbits de la cadena immobiliària», valora Eusebi Carles. «Hem d’estar orgullosos que des de fora vulguin copiar aquest model», remarca.

L’èxit del 22@ és indubtable: «És un exemple de transformació urbana que demostra que la convivència d’usos és molt positiva», exposa Marilén Barceló. Apostes així ajuden que «Barcelona continuï sent un pol d’atracció per als inversors», afirma. El districte tecnològic ha sigut «determinant» en l’auge de la demanda, assenyala Natalia Montal. És allà on volen ser la majoria d’empreses, que topen amb l’«escassa disponibilitat» d’espais. «L’índex de desocupació ha baixat al 4,3%», esgrimeix.

«És mentida que Barcelona no tingui terra, el que no hi ha és una òptima gestió d’aquest terra»

Gustavo de Lio

Director a PwC España Real Estate Deals

Segons Ignasi Ruiz, el 22@ s’hauria de prendre com a «exemple per desenvolupar nous projectes immobiliaris en altres àrees urbanes de la ciutat». Advoca, però, per processos de maduració «a llarg termini» que «no generin tensions en els preus del producte» per «oferir el millor servei a la població».

Com a capital del Mediterrani, Barcelona compleix condicions «molt atractives» per «atreure el talent internacional». A més, és «molt competitiva» pel que fa a rendes respecte a altres ciutats europees, destaca Montal. «Si exceptuem Londres, Nova York i Tòquio, que són metròpolis globals, la capital catalana encapçala tots els rànquings com l’urbs preferida per viure», diu De Lio, que anima a «retenir i potenciar el talent local».

La transformació urbanística de la ciutat ha sigut, segons el parer de Barceló, molt positiva, però toca «remar» per «incrementar aquest potencial». Ruiz opina que «l’oferta de projectes a llarg termini permet posar en relleu nous desenvolupaments, que ajuden a consolidar la regeneració urbana de la ciutat». El mercat d’oficines necessita «temps» per créixer de forma «ordenada», insisteix.                          

Més facilitats

La presidenta del consell plenari de Sant Martí de l’Ajuntament de Barcelona creu que «els inversors necessiten facilitats per tirar endavant els seus projectes». No obstant, moltes vegades «l’Administració pública hi posa massa traves», que generen «incertesa i inestabilitat» en el mercat. És el que passa –argumenta esmentant un informe de la Síndica de Greuges– amb els terminis per obtenir un permís d’obres (entre sis i deu mesos) o una llicència d’activitat (entre 11 mesos i un any). «Aquests tràmits s’han de retallar», afegeix.

«Els inversors necessiten facilitats per tirar endavant els seus projectes, no trobar obstacles»

Marilén Barceló

Presidenta del consell plenari de Sant Martí de l’Ajuntament de Barcelona i portaveu adjunta del grup municipal de Ciutadans

El termini administratiu per concedir una llicència comprèn de 14 a 18 mesos, precisa Ignasi Ruiz. El directiu d’Acciona reclama més «agilitat» per resoldre aquest tràmit. «No hauria de tardar més de sis mesos», opina. «Els professionals som absolutament escrupolosos en el compliment i adequació a les particularitats que marca la normativa urbanística vigent», observa. «El producte immobiliari –reflexiona– necessita madurar de manera pausada, però el procés de fabricació i posada en servei no pot suposar el mateix període que la tramitació de llicències. És inadmissible», sentencia. Segons el seu parer, urgeix posar el focus a resoldre aquest afer però també a solucionar altres temes candents, com la generació de nou teixit urbà.

Necessitats

Segons Eusebi Carles, «l’èxit d’una ciutat es mesura per la capacitat d’atreure ocupants». I Barcelona manté aquest poder d’atracció i aquesta capacitat de reinventar-se. La capital catalana està apostant per un nou ecosistema d’empreses: en aquests moments atreu «més de la meitat de la inversió en ‘start-ups’ d’Espanya», corrobora. Un altre factor favorable és que Barcelona segueix sent «una de les ciutats més assequibles d’Europa», malgrat que els preus del lloguer d’oficines s’han incrementat un 55%.  

El director per a Catalunya de la divisió immobiliària d’Acciona creu que la ciutat reuneix les característiques adequades per generar noves oportunitats d’inversió en els sectors terciari i d’oficines. És una urbs «amable», amb unes «fantàstiques infraestructures», però amb necessitats de primer ordre pendents de millora. La més important té a veure amb una àrea fonamental: les comunicacions. «No pot ser que tardem 15 anys a fer una estació d’alta velocitat a la ciutat», exclama Ruiz, que prega més «agilitat» a l’hora de prendre decisions estratègiques de cara a «modernitzar el teixit urbà».

Corregir aquests dèficits exigeix «consens polític» i «no posar obstacles a projectes que generen beneficis per a la ciutat», proclama la portaveu adjunta del grup municipal de Ciutadans. Per a De Lio, no es tracta d’assenyalar ningú. «És una responsabilitat compartida», opina, tot i que des del seu punt de vista, la «ineficiència administrativa» al final es tradueix en «períodes molt llargs d’aprovació de llicències» i en un «dèficit d’infraestructures de ciutat». La política, entén el director en PwC España Real Estate Deals, hauria de servir per «resoldre problemes» i «executar solucions».

«Sense un bon transport públic les oficines situades a la perifèria pateixen i s’esllangueixen»

Eusebi Carles

Soci de Capital Markets de Cushman & Wakefield España

Serveis, infraestructures i transport són clau per a l’èxit de qualsevol projecte immobiliari. I més si el seu emplaçament està situat a la perifèria. En aquest sentit, Eusebi Carles planteja «fugir de la Barcelona administrativa de 97 quilòmetres quadrats i pensar en la realitat urbana de la ciutat». Segons el soci de Capital Markets de Cushman & Wakefield a Espanya, el mercat d’oficines de Barcelona s’estén des de Sant Cugat del Vallès fins a Castelldefels i Badalona». I allà les comunicacions són bàsiques. «Sense un bon transport públic les oficines ubicades a la perifèria s’esllangueixen», assegura.

Arribats en aquest punt, Natalia Montal destaca la «baixa disponibilitat» d’espais en zones consolidades com el 22@, la plaça Europa i l’entorn de Fira de Barcelona. Els nous projectes –comenta– es desenvoluparan principalment en diferents enclavaments de la Diagonal nord i la regió metropolitana. Ignasi Ruiz cita la Marina com a nova zona de transformació urbana dins de la ciutat, mentre De Lio desmenteix que a Barcelona no hi hagi terra disponible: «El que no hi ha és una òptima gestió del terra», afirma.       

Nou cicle

Una dada que cal tenir en compte, indica el soci de Capital Markets de Cushman & Wakefield a Espanya, és el repunt protagonitzat pels prelloguers. Entre el 1995 i el 2007 –explica– es prellogaven de l’ordre de 15.000 metres quadrats/any. Del 2014 al 2020 el llistó va pujar fins als 40.000 metres quadrats/any. «Hem prellogat més aquests últims cinc anys que en els 15 anteriors», fa ressaltar Eusebi Carles, responent, així, a una necessitat del mercat.

«Hem de ser competitius i oferir el producte adequat a totes les necessitats»

Natalia Montal

Directora associada del departament d’oficines de Savills Aguirre Newman

També es pot ressenyar la figura del ‘coworking’ com una solució temporal per a les empreses que volen créixer i no tenen espai per fer-ho, apunta la representant de Savills Aguirre Newman, per a qui «el més sa seria que hi hagués més oferta per tenir més opcions d’escollir».

Si hi ha una cosa que genera unanimitat a la taula d’experts és que Barcelona no pot deixar escapar l’oportunitat de créixer i continuar avançant cap a un model urbanístic sostenible. Ignasi Ruiz defensa desenvolupar projectes consolidats en la moderació i el llarg termini. Gustavo de Lio anima els inversors a assumir més risc. Natalia Montal aposta per posar en el mercat el producte que necessita l’usuari. Marilén Barceló insta l’Administració pública a generar confiança, seguretat i estabilitat. I Eusebi Carles demana que les regles del joc siguin clares, ja que l’inversor busca un entorn previsible.

«El termini per resoldre l’obtenció d’una llicència no hauria de tardar més de sis mesos»

Ignasi Ruiz

Director per a Catalunya de la divisió immobiliària d’Acciona

Avui, sostenen els experts, les empreses estan focalitzades en els seus empleats. Volen que l’entorn de treball sigui com més atractiu i flexible millor, projectant espais alternatius. També valoren la certificació mediambiental dels edificis com un distintiu de qualitat en la cadena de valor. Des del punt de vista constructiu, el salt qualitatiu ha sigut «espectacular».          

Sentit comú

Notícies relacionades

Donar un nou impuls al mercat d’oficines de Barcelona requereix sentit comú. «La ciutat ha de ser atractiva en si mateixa per atreure activitat econòmica», diu Eusebi Carles. El gran repte és «ser competitius» i oferir «el producte adequat a les necessitats de les empreses i els seus ocupants», declara Natalia Montal. Gustavo de Lio és partidari de «consolidar la consciència estratègica de ciutat» que ell anomena «pacte d’optimització». Marilén Barceló es pregunta «quin model de ciutat volem» i Ignasi Ruiz reclama a l’Administració que «agiliti el tràmit d’obtenció de llicències».

Fet el diagnòstic, toca administrar el tractament que revitalitzi el mercat d’oficines de Barcelona.