L’alça dels lloguers devora ja el 35% del sou mitjà en vuit autonomies

El lloguer mitjà a Espanya ha augmentat en els últims anys de manera exponencial i no només a les grans ciutats. De manera generalitzada, la renda que ha de pagar un inquilí cada mes ha augmentat prop d’un 60% entre el 2015 i el 2022, segons dades recopilades per la plataforma de dades immobiliàries de Brainsre.

Aquest ràpid augment, no correlacionat amb els sous dels espanyols, ha disparat el percentatge de renda que es destina a pagar el lloguer. A les Balears, una regió molt influïda pel turisme, la renda neta mitjana per llar és de 29.368 euros, segons l’INE, mentre que el lloguer mitjà suposa 23.400 euros a l’any. El mateix passa a Catalunya, on malgrat la intervenció del mercat, la renda mitjana és de 34.982 euros i el lloguer mitjà anual de 16.644 euros. A la capital es repeteix el fenomen, amb un lloguer mitjà de 16.476 euros i uns ingressos de 37.687 euros.

El llindar de lloguer respecte a renda que els experts consideren com a ‘sa’ s’ubica en el 30%-35%, és a dir, destinar aquest percentatge dels ingressos de la llar al pagament de la vivenda, de lloguer o en propietat. Aquest percentatge se supera en vuit autonomies a més de Madrid, Catalunya i les Balears: Andalusia, situat en un 51,23%; les Canàries, en un 38,69%; Cantàbria, en un 36,89%; el País Valencià, en un 43,26%, i País Basc, ubicat al 35,2%. Les zones on menys percentatge del sou es destina a l’arrendament, per sota del 30%, són Ceuta, Melilla, Aragó, Astúries, Castella i Lleó, Castella-la Manxa, Extremadura, Navarra i La Rioja.

Segons l’informe The Housing Property Telescope de la consultora EY, els fons d’inversió i grans tenidors de vivendes a Espanya són els que més barat lloguen les vivendes, entre un 7% i un 20% per sota del preu de mercat de les zones d’influència.

La gestora espanyola Azora, criticada per comprar vivendes socials a la Comunitat de Madrid durant la crisi financera anterior, lloga de mitjana amb un descompte del 30% respecte al mercat. Resydenza, la plataforma d’una de les 50 fortunes més grans d’Espanya, posa les vivendes un 21% per sota que els seus comparables, i Realia, propietat del multimilionari mexicà Carlos Slim, ho fa amb un 10% de descompte. Totes aquestes vivendes són en zones de gran escassetat, com Madrid, Barcelona, Màlaga i València.

El soci responsable de Real Estate a l’àrea de Strategy & Transactions d’EY, Javier García-Mateo, assegura que «els inversors institucionals són els que estan afavorint l’accés a la vivenda de les classes més baixes».

Malgrat la importància dels grans tenidors, el seu paper és insignificant en el mercat del lloguer espanyol. El 95% total del parc de vivendes en aquest mercat està en mans de particulars, que n’eleven les rendes per obtenir més beneficis. De moment, la demanda suporta aquestes alces en els preus, sostingudes en una escassetat de l’oferta.

Llei de vivenda paralitzada

Fa quatre mesos que la llei de vivenda, una de les principals promeses del Govern de coalició liderat per Pedro Sánchez, està paralitzada al Congrés malgrat que es considera una prioritat. La negociació serà àrdua perquè els socis de legislatura de l’Executiu exigeixen garanties que es respectaran les competències autonòmiques, una cosa a què s’ha compromès la ministra de Transport i Vivenda, Raquel Sánchez.

Aquesta qüestió també va motivar un informe crític del Consell General del Poder Judicial (CGPJ) en què va demanar concretar les regles d’intervenció en els lloguers. S’hi afegeix que les comunitats governades pel PP han anunciat que no aplicaran la norma.

«Les mesures intervencionistes, com el control de preus, només generen inseguretat jurídica i redueixen l’oferta existent, de manera que resulten ineficaces per solucionar el problema d’accés a la vivenda», assenyala a aquest diari Joan Clos, president de l’Associació de Propietaris de Vivenda de Lloguer i exalcalde de Barcelona.

Fins ara, l’Executiu ha actuat de manera indirecta en el mercat de la vivenda prohibint l’actualització del lloguer per sobre del 2% fins al pròxim 31 de desembre, desvinculant-lo de l’índex de preus de consum (IPC) .

Possibles solucions

Espanya necessita entre 1,5 i 2 milions de noves vivendes que es destinin al lloguer per cobrir la demanda existent, segons un informe de la consultora Colliers. Tenint en compte que s’inicien al voltant de 110.000 noves obres cada any, caldrien 15 anys per cobrir la demanda de lloguer. El pressupost necessari requeriria una inversió de 250.000 milions d’euros, més que la despesa anual de l’Estat en pensions, xifrat en menys de 200.000 milions.

Els propietaris de pisos obtenen de mitjana una rendibilitat anual que se situa entre el 2,5% i el 5,5%, un retorn molt modest respecte al que es pot obtenir en altres inversions com ara la borsa o altres actius immobiliaris. Malgrat la baixa rendibilitat, és una de les apostes més segures i resilients en moments de crisi. Tanmateix, per molt interès que hi hagi, si el retorn no arriba a un mínim, els fons no promouran més vivenda de lloguer assequible.

Notícies relacionades

Seafood obre a BCN amb expectatives de rècord i la sostenibilitat com a eix

El BBVA finança l’eficiència energètica de pisos de Catalunya

Algunes administracions han optat per fórmules publicoprivades per incentivar la construcció de nous pisos. Catalunya, la Comunitat de Madrid o l’Ajuntament de Madrid han proposat a fons construir vivenda de lloguer assequible sobre sòl públic a canvi dels ingressos dels lloguers durant 40 o 70 anys. El pla Vive Madrid ja ha iniciat els tràmits per a la construcció de 7.783 unitats de les 25.000 que espera tenir en vuit anys.

Joan Clos insta les administracions públiques que «generin un marc regulatori estable i durador, que doni seguretat jurídica als propietaris i als inversors a llarg termini». També és important, segons el seu parer, «fer una aposta ferma per la col·laboració publicoprivada, com han fet amb èxit altres països europeus».