El Tribunal Constitucional alemany elimina el límit dels lloguers a Berlín

El Tribunal Constitucional d’Alemanya va dictaminar aquest dijous que la llei que estableix un límit de lloguer per als apartaments a Berlín no és legal. L’alt tribunal considera que l’estat de Berlín no té l’autoritat per promulgar la llei, ja que el Govern federal és l’únic responsable de tals decisions, segons la Constitució alemanya. L’objectiu de la normativa del ‘land’ de Berlín era aturar l’increment dels preus del sector immobiliari a la capital germànica.

El límit de lloguer va entrar en vigor el novembre del 2020, cosa que va obligar els propietaris a retallar els lloguers de més de 300.000 inquilins i congelar-los en aquest nivell durant cinc anys. La indústria immobiliària havia criticat les mesures com a inconstitucionals, mentre que alguns experts han dit que la congelació dels lloguers podria empitjorar la crisi immobiliària d’Alemanya a l’espantar els inversors immobiliaris ansiosos per construir als centres urbans. Les accions de companyies immobiliàries amb actius a Berlín, incloent-hi Deutsche Wohnen i Vonovia, tendeixen a pujar després de la resolució del tribunal.

El cas català

La decisió del Tribunal Constitucional alemany és equiparable al conflicte legal existent a Catalunya respecte a la normativa immobiliària. El Ple del Tribunal Constitucional (TC) va admetre a tràmit al gener el recurs contra la llei instada el setembre passat per JxCat, ERC, els comuns i la CUP al Parlament de Catalunya que limita el preu dels lloguers en 60 municipis catalans. La normativa va ser recorreguda pel PP al considerar que aquests articles són inconstitucionals perquè Catalunya no té competències per regular l’arrendament en els esmentats termes. Després de la seva tramitació per lectura única al juliol, Cs i el PP van demanar un dictamen al Consell de Garanties Estatutàries (CGE), que va concloure que diversos articles de la llei són inconstitucionals perquè Catalunya no té competències per regular el lloguer. El tribunal de garanties té pendent resoldre altres recursos que el PP també va interposar contra decrets anteriors del Govern que regulaven el mercat del lloguer en el mateix sentit, per impedir els desnonaments de famílies en situació de vulnerabilitat.

El cas de Berlín

En el cas de Berlín, el Tribunal Constitucional alemany estima també que les regulacions sobre els lloguers són competència federal i que els ‘länder’ només estan autoritzats a legislar «en la mesura que el Govern federal no hagi fet ús final de la seva competència legislativa». La llei per congelar els lloguers va entrar en vigor el 23 de febrer del 2020, va fixar un màxim de 9,80 euros per metre quadrat (molt per sota dels preus de mercat al centre) i afectava els contractes d’arrendament d’1,5 milions de vivendes a la capital alemanya –on el 85% viu en règim de lloguer– durant cinc anys.

Notícies relacionades

¿Cal declarar els bizums a Hisenda en la renda 2021-2022?

La Seguretat Social avisa: jubilar-se als 63 pot comportar penalitzacions

El Tribunal considera en la seva sentència que el legislador federal ja va regular els preus de lloguer i que «no hi ha espai per al poder legislatiu dels estats a causa de l’efecte de bloqueig de la llei federal», i que ja que la llei berlinesa «també regula essencialment el lloguer de l’espai habitable sense restriccions, és nul·la en general». Segons la llei berlinesa, a partir del 2022 els propietaris podrien incrementar els preus en un 1,3% anual per incorporar la inflació; el nivell de la congelació dels lloguers va prendre com a referència els preus vigents el juny del 2019. Tots els nous contractes –tret d’algunes excepcions– firmats des d’aquella data s’havien de cenyir a la nova llei, els infractors podien ser castigats amb multes de fins a 500.000 euros i els damnificats podien acudir als tribunals perquè se’ls apliqués la congelació (en ocasions, fins i tot amb efectes retroactius).

Evolució dels preus

Els lloguers a la capital s’han doblat en l’última dècada pel creixent atractiu de Berlín, la caiguda dels tipus d’interès, la bona situació econòmica a Alemanya i la poca flexibilitat del sector de la construcció per atendre la demanda i l’especulació. La segona etapa del límit de lloguer va entrar en vigor per última vegada el 23 de novembre del 2020: els propietaris van haver de reduir els lloguers que superessin en més del 20% els límits superiors fixos. Al voltant de 340.000 llars d’inquilins a Berlín es van veure afectades. Berlín era tradicionalment una ciutat de lloguers baixos, en relació amb la resta del país, però des que va recuperar el seu estatus de capital alemanya, després de la reunificació del país el 1990, van començar a pujar els preus a nivells semblants a altres grans nuclis urbans. En els últims anys, aquesta evolució es va disparar, tant a la vivenda de lloguer com de propietat: entre el 2011 i el 2016 s’estima que van pujar un 40% i l’increment va ser del 20% anual en els dos anys previs a l’entrada en vigor al límit sobre el qual ara s’ha pronunciat el Tribunal Constitucional.