Anar al contingut

un mercat alcista

Les bombolles immobiliàries provoquen les primeres alarmes

Els lloguers i els preus de compravenda superen valors del 2007 en algunes zones

El Banc d'Espanya avisa de sobrevalorització d'actius, sobretot a Madrid i Barcelona

Max Jiménez Botías / Pablo Allendesalazar

Les bombolles immobiliàries provoquen les primeres alarmes

Les dramàtiques conseqüències socials de la crisi de l’última dècada han deixat a Espanya una latent però enorme por de les bombolles immobiliàries, després que l’esclat de l’última portés el país a la recessió econòmica més severa des de la guerra civil. La situació dista molt de ser la de llavors. Els preus de la vivenda han pujat un 22% des del mínim que van marcar a començaments del 2014, però segueixen un 31% per sota dels màxims del 2007. Les dades “no evidencien indicis generalitzats de sobrevaloració”, segons el Banc d’Espanya. No obstant, l’aparició de minibombolles a certes zones ha despertat les primeres alarmes.  

Com ha anat destacant l’organisme supervisor des de fa temps, la recuperació de les compravendes i els preus immobiliaris presenta una “notable disparitat regional”», mentre que en els anys dels excessos previs a la crisi era més generalitzada. “Els avanços més grans es registren a les grans ciutats i en àrees costaneres, on l’activitat és més dinàmica, hi ha un augment més gran de la demanda estrangera i la població està més concentrada”, va apuntar al seu últim informe d’estabilitat financera, publicat al maig. La mateixa subgovernadora del Banc d’Espanya, Margarita Delgado, destacava fa uns dies a Barcelona que, tot i que de manera general no es produeix una sobrevaloració, “hi ha localitzacions on els preus estan assolint els nivells precrisi”, en particular a Madrid i la capital catalana, va destacar. 

Preus desbocats

De la mateixa forma que s’ha de distingir entre mercats, geogràficament parlant, pel que fa a les minibombolles també s’ha de diferenciar entre compra i lloguer, i dins de la propietat, si es tracta d’obra nova o vivenda de segona mà. Tinsa mostra, a partir del seu índex de preus, que el mercat de compravenda de vivenda –nova i de segona mà– es troba lluny d’una bombolla, si s’analitza a partir dels preus màxims registrats el 2007. A gairebé totes les províncies espanyoles, els valors encara estan entre el 20% i el 30% lluny dels preus de bombolla, tot i que és cert que n’hi ha algunes excepcions. La totalitat del mercat immobiliari d’Eivissa, inclosa la capital, així com la costa d’Adeje de Tenerife reflecteixen ja valors que estan per sobre del 12% del valor màxim assolit el 2007. En tot cas, es tracta de mercats molt singulars. 

Si l’anàlisi es fa des del punt de vista de la vivenda nova, la sobrevaloració d’alguns actius pot estar més clara. Segons Societat de Taxació, a partir de dades de juny del 2019, comparades amb preus del 2007, hi ha determinats districtes de Madrid i algun de Barcelona on el valor mitjà ha començat a despuntar per sobre dels observats en el passat. “Estem parlant de preus de vivenda nova plurifamiliar, que poden presentar un comportament diferent dels d’un altre tipus d’actius”, precisen fonts de la taxadora. Segons aquesta societat, Gràcia, Eixample i Ciutat Vella, a Barcelona, tenen ara preus de mercat que estan entre el 0,5% i 4,9% per sobre dels valors del 2007. A Madrid, el districte de Moncloa-Aravaca registra preus un 0,1% per sobre dels màxims de desembre del 2007. 

Inflació i lloguer

L’anàlisi del mercat del lloguer mostra una situació de més inflació de preus. Particularment a les dues grans capitals espanyoles, les rendes superen de llarg a tots els districtes els preus que es pagaven en plena bombolla. “Generalitzant, es pot dir que s’han sobrepassat aquells preus en un 11%, cosa que es pot considerar un símptoma de sobreescalfament", explica Joana Crespo, responsable del servei d’estudis de l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE). Però fins i tot aquesta situació mereix un matís: Si considerem que la inflació s’ha incrementat el 14% en el mateix període, els preus encara estarien el 3% per sota de l’alarmant referència del 2007. Un matís que de cap manera consola el qui busca un lloguer a Madrid o Barcelona, on el preu mitjà s’acosta ja als 1.000 euros al mes i el salari més freqüent a Espanya és de 1.248 euros al mes.