La banca accelera l'adaptació de la seva cartera hipotecària a la nova llei

Algunsbancs han decidit apostar pel volum –aconseguir tants clients com puguin– i d’altres s’han decantat pel preu, però pràcticament tot el sector financer espanyol ha decidit adaptar la seva cartera de crèdits hipotecaris i avançar-se a l’entrada en vigor de la lley hipotecària el16 de juny que ve. I com recentment apuntava el Banc d’Espanya, el nou canvi legislatiu no li sortirà més barat a l’usuari, encara que les entitats han optat –en general– per ajustar l’oferta i per tant el preu a cada client que, això sí, no haurà de fer front a les despeses de constitució del crèdit (taxació i obertura a part).

Des que el Tribunal Suprem va publicar a l’octubre la seva polèmica sentència sobre l’impost d’actes jurídics documentats (AJD), que va donar origen al canvi legislatiu que encara ha d’entrar en vigor, les hipoteques han passat per una muntanya russa: des de la paralització de firmes, fins a les pujada de preus, passant per un retrocés posterior per part d’algunes entitats i, al final, una pujada generalitzada, tot i que limitada.

De fet, el Banc d’Espanya va assenyalar recentment que la nova llei encarirà els crèdits immobiliaris. I es referia, particularment, al fet que la limitació de les comissions per a l’amortització anticipada d’un préstec “podria propiciar un cert augment dels tipus d’interès dels nous préstecs”, especialment en el cas en què s’aplica aquest tipus. Es pot recordar que la normativa obliga les entitats a limitar al 2% del capital amortitzat la comissió màxima en cas que el client cancel·li la hipoteca de forma anticipada en els 10 primers anys de vida, i de l’1,5%, a partir dels 11 anys. Abans d’aquesta llei, el banc i el client pactaven aquesta comissió.

Ajustament de preus a l’alça

“Hem observat cert ajustament dels preus a l’alça d’entre 10 i 15 punts bàsics als diferencials”, afirma Juan Manuel Pedregal, director de producte de finançament del Banc Sabadell. L’octubre del 2018, les ofertes més favorables registraven un diferencial del 0,89%. Algunes ara marquen el 0,99%. Però aquest ajustament arriba a ser fins i tot més elevat en alguns casos. “El diferencial mínim està en l’1%, però el més freqüent és que arribin a l’1,20% o l’1,30%”, apunten fonts de Bankia. D’una o una altra forma, el cert és que les hipoteques que es comercialitzen ja al mercat espanyol no tenen gaire a veure amb les que s’anunciaven el novembre passat. En l’oferta a 30 anys de Bankinter, el tipus d’interès era del 2,25% i ara és del 3,35%; Sabadell ofereix ara el 2,5% quan fa cinc mesos carregava el 3,45%; CaixaBank no ha modificat el tipus del 3,15%; Santander l’ha apujat i Bankia l’ha reduït. 

De tot això, es dedueix que les entitats han optat per una estratègia diferent, tot i que sobretot en aparença. A la pràctica, l’oferta pot ser tan diferent com els clients que acudeixen a l’entitat buscant d’un préstec. “En el nostre cas no hi ha hagut acció reacció: hem assumit les despeses de les hipoteques com a part de les regles del joc. I cal rendibilitzar-les per una altra via, que és la captació de nous clients, expliquen a Bankia, un entitat que acaba de fer una gran campanya publicitària dels seus crèdits per a vivenda en què pretén ponderar la claredat de les clàusules de les seves hipoteques  –“No hi pot haver lletra petita”, diu l’eslògan–, per al producte que ofereixen sense comissions i que assumeix les condicions de la nova norma legislativa

S’imposa el tipus fix

Notícies relacionades

¿Cal declarar els bizums a Hisenda en la renda 2021-2022?

La Seguretat Social avisa: jubilar-se als 63 pot comportar penalitzacions

El sector ha apostat per la hipoteca a tipus fix. Per a gran part de les entitats aquesta modalitat representa el 60% de la contractació. És el cas de CaixaBank, que a l’octubre va apostar per una hipoteca a tipus fix en què el client podia conèixer anticipadament la quota mensual, “el que permet una millor gestió de la seva economia familiar i estabilitat en el pagament mensual sense risc de pujada per canvis en el tipus d’interès”, expliquen fonts de l’entitat. No tenen comissió d’obertura i estudi, tenen unes característiques definides perquè el client no es preocupi de la quota i incorporen la nova llei pel que fa a les despeses associades amb la hipoteca (taxació, notaria, registre, gestoria i IAJD). L’entitat només finança el 80% del valor de la garantia quan es tracti de la vivenda habitual.

Les millors ofertes dels bancs estan a la vista. El tipus d’interès que s’ofereix als seus webs i campanyes és el millor que pot aconseguir el client. I aquest només l’obtindrà en el cas que s’ajusti a les condicions que marca l’entitat, principalment vinculacions: nòmina, assegurances, fons d’inversió i d’altres. En aquest aspecte hi ha diferents polítiques comercials. En gran part dels casos, aquestes vinculacions, particularment la nòmina, signifiquen un lleuger descompte, que acosta el preu al de l’oferta. En el cas de les assegurances, no obstant, el client ja no està obligat per la llei a contractar una assegurança de l’entitat financera, podria optar pel d’una altra entitat sense que això suposés un cost afegit, però els bancs prioritzen les seves. “No és el nostre cas. Nosaltres assessorem el client en l’assegurança, tot i que no baixem el diferencial si la contracten”, expliquen a Bankia.