La nova llei hipotecària entrarà en vigor el 16 de juny

Les noves condicions per a la concessió d’hipoteques entraran en vigor finalment a mitjans del mes de juny, després de la publicació aquest dissabte 16 de març de la nova llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari alButlletí Oficial de l’Estat (BOE), gairebé un mes després que l’aprovés el Congrés i quan ha passat una setmana des que es recollís al Butlletí de les Corts. Està previst que, tal com estableix el document, les noves condicions per a la concessió d’hipoteques entrin en vigor als tres mesos de la seva publicació al BOE, per la qual cosa es retarda fins al 16 de juny l’aplicació efectiva.

La nova llei estableix, entre altres qüestions, el repartiment de despeses entre l’entitat financera i el consumidor, un abaratiment dels interessos de demora i d’amortització anticipada, ol’augment dels mesos d’impagament abans que s’executi un crèdit.

Malgrat que el Congrés va celebrar el 21 de febrer les últimes votacions d’aquesta llei, relatives a les esmenes introduïdes al seu pas pel Senat, han passat més setmanes fins que finalment s’ha publicat al BOE. Precisament, una d’aquestes esmenes d’última hora va concedir a les entitats financeres un termini més extens per adaptar-se a les novetats.

El Senat va afegir 30 dies

Així, a proposta de PP i Ciutadans, el Senat va allargar els 30 dies fixats inicialment pel Congrés i va elevar l’entrada en vigor d’aquest termini als tres mesos de la seva publicació al BOE. Aquesta modificació va ser avalada després al Congrés amb el suport de PP, Cs, PDeCAT, UPN i Fòrum Astúries.

La llei serveix per traslladar una directiva per a la qual Espanya ja acumula un retard de tres anys, ja que el termini per traslladar-la va acabar el març del 2016, raó per la qual la Comissió Europea va iniciar en el seu moment un procediment de sanció. Aquest pot derivar en una multa de 105.991,6 euros per cada dia de retard, més de 116 milions d’euros en total.

Noves condicions

Els requisits establerts perquè un banc apliqui el seu dret de venciment anticipat sobre una hipoteca en què el prestatari ha deixat de pagar un determinat nombre de quotes s’enduriran a partir de la seva entrada en vigor.

Entre altres aspectes, estableix que, perquè una entitat pugui exercir el seu dret de venciment anticipat, les quotes impagades han de superar el 3% del capital concedit o 12 quotes mensuals si es produeix durant la primera meitat de vida d’un préstec, i el 7% del capital concedit o 15 quotes mensuals si passa durant la segona meitat. El nombre necessari de quotes impagades del capital concedit per arribar a acumular el 3% de la primera meitat o el 7% de la segona dependrà tant del tipus d’interès i del termini de vida residual de la hipoteca com de la part del préstec ja amortitzat. No obstant, en la majoria dels casos el número serà clarament més elevat a les tres quotes mensuals que habitualment recullen les clàusules de les hipoteques com a requisit per procedir a l’execució.

La normativa vigent no regula aquest dret de les entitats, però la majoria dels contractes vius inclouen clàusules de venciment anticipat en què generalment s’estableix que això passa a partir de tres quotes impagades. La nova regulació s’aplicarà tant a les noves firmes contractuals com a les vives, per la qual cosa les clàusules pactades quedaran invalidades.

Comissió màxima

D’altra banda, es limitarà per primera vegada la comissió màxima a aplicar per un banc a un client en cas que el segon decideixi tornar de forma anticipada part o la totalitat del deute d’un préstec a tipus fix. Fins ara només estaven regulats els reembossaments anticipats en préstecs a tipus variable, les comissions del qual, que ja estaven establertes per llei, es reduiran.

En concret, s’introdueixen límits màxims a les comissions per reembossament anticipat en els préstecs a tipus d’interès fix de fins a un 2% del capital amortitzat els deu primers anys de vida i de l’1,5% si es decideix dur-lo a terme posteriorment.

A tipus variable, les comissions màximes passen del 0,5% del capital amortitzat establert actualment en cas que tinguin lloc durant els cinc primers anys de vida del préstec, o del 0,25% si es produeixen després, fins al 0,25% durant els tres primers anys (o, alternativament, al 0,15% durant els cinc primers anys, en funció del que acordin les parts) i al 0%, després.

Despeses per als bancs, increments per al client

La nova llei hipotecària també introdueix que la major part de les despeses relacionades amb la contractació d’una hipoteca, que fins ara requeien fonamentalment en el client, passaran a ser responsabilitat del banc.

Després de la seva entrada en vigor, les despeses de gestoria, de notaria i de registre correspondran a l’entitat, mentre que el client només assumirà les de taxació i les de les còpies notarials. El polèmic impost sobre actes jurídics documentats (IAJD) també anirà a càrrec del banc, segons el reial decret-llei 17/2018 aprovat pel Govern de Pedro Sánchez, que diu el contrari a la sentència definitiva després de l’embolic jurídic del Tribunal Suprem.

Notícies relacionades

Un horitzó estable per a Naturgy

BonÀrea preveu obrir 23 súpers i renovar 15 botigues més aquest any

El Banc d’Espanya preveu que les despeses de constitució més elevades suportades pels bancs podrien propiciar un “cert” augment dels tipus d’interès dels nous préstecs, especialment en el cas dels aplicats a la modalitat de tipus de fix.

Altres mesures que també s’inclouen en la nova llei hipotecària estan relacionades amb el reforçament de la informació disponible per als clients en fase precontractual, l’estandardització dels contractes a nivell europeu o els costos menors de transacció associats a la subrogació o a la novació.