sector financer

Les hipoteques noves cada vegada són més cares que les antigues

Els bancs encareixen els crèdits nous per compensar el menor rendiment de la cartera

La bretxa entre tots dos s'ampliarà pel retard en la pujada de tipus i l'atonia de l'euríbor

Oficina de Kutxabank a Barcelona.

Oficina de Kutxabank a Barcelona. / FERRAN NADEU

4
Es llegeix en minuts
Pablo Allendesalazar
Pablo Allendesalazar

Periodista

ver +

El preu de les noves hipoteques es mou en nivells històricament baixos des del 2016. No obstant, els nous hipotecats cada vegada han de pagar una quota més elevada en comparació amb els que van firmar en el passat. El tipus mitjà dels nous crèdits per a la compra de vivenda es va situar al novembre (últim mes amb dades oficials del Banc d’Espanya) en el 2,018%, davant l’1,21% del total d’hipoteques en vigor. Una diferència de 0,807 punts que està augmentant des de fa anys: l’alça des del novembre del 2015 arriba al 47%.

Una hipoteca mitjana de 125.000 euros a 30 anys que es revisés al novembre tenia una quota mensual de 414,22 euros. En canvi, un crèdit nou aquell mes suposava un abonament de 463,15 euros, l’11,8% més. La creixent diferència entre tots dos prova que els bancs estan intentant compensar amb un encariment dels nous crèdits el menor rendiment que obtenen pels antics a causa de la caiguda dels tipus oficials.

Es fa encara més patent a l’analitzar la TAE (Taxa Anual Equivalent) de les noves operacions, que suma a l’interès les comissions i altres despeses: al novembre, després de la polèmica de l’impost d’actes jurídics documentats, va pujar el 2,28%, el màxim del 2018. Prova d’això és també que les hipoteques a tipus fix, més segures però més cares, han passat en cinc anys de ser menys del 10% del total a rondar el 40%.

Bretxa variable

Els tipus del saldo hipotecari es mouen directament en relació amb els moviments de l’euribor al qual més del 90% dels crèdits continua vinculat, però en les noves operacions la relació no és tan directa ja que les entitats modulen el seu preu en funció de les seves necessitats de cada moment. Així, el BCE va encarir els diners del 2,25% al 4,25% entre el desembre del 2005 i el juliol del 2008 i la bretxa de tipus entre operacions antigues i noves es va estrènyer. És a dir, els nous clients van aconseguir cada vegada unes condicions menys desfavorables que les antigues.

El banc central va començar a baixar tipus de forma més o menys sostinguda el desembre del 2008 i l’abaratiment es va deixar sentir abans en els nous préstecs, ja que les quotes dels antics tarden normalment un any a tornar a calcular-se. En el 2009 i el 2010, de forma excepcional, els nous clients van pagar fins i tot menys que els antics. A partir del 2011 la situació es va revertir, i des del2016  –any en què els tipus oficials van baixar el 0% il’euribor va entrar en negatiu– la bretxa s’està eixamplant.

Encariment lleu

La diferència de preu, a més, continua engrandint-se. Les hipoteques antigues s’estan encarint, però de manera molt lleu i lentament. L’euribor va començar a pujar a partir del febrer del 2018, després de marcar un mínim històric del -0,191%. Al setembre, l’indicador va començar a ser més elevat que el d’un any abans, amb el qual les quotes de les hipoteques antigues van començar a encarir-se, però mínimament. Al desembre, es va situar en el -0,129%, tot just 0,061 dècimes per sobre que dotze mesos abans.

Bankinter estima que acabarà el 2019 en el -0,1% i tancarà el 2020 en el 0,5%. El servei d’estudis de Mapfre, per la seva banda, creu que entrarà en positiu com a molt aviat a final d’aquest any, i no pels tipus oficials (el mercat no creu que pugin fins al 2020) sinó per les "dificultats" del sector financer. "No esperem grans millores o canvis en els pròxims 12 mesos. No ajudarà els bancs a generar marges i ingressos més elevats", va resumir fa uns dies Luigi Motti, responsable d’anàlisi d’institucions financeres d’Europa, l’Orient Mitjà i l’Àfricad’Estàndard & Poor’s.

Protecció o exclusió

Davant d’aquesta perspectiva, els bancs preveuen continuar encarint els nous crèdits. "No queda cap altra alternativa. Fa un any calculàvem una corba de tipus dolenta el 2018 i en recuperació el 2019. Ara tot s’ha retardat almenys un any", argumenta un directiu d’una de les principals entitats. S’hi suma la decisió del Govern que el sector assumeixi el pagament de l’impost d’actes jurídics documentats i la nova llei hipotecària, de pròxima aprovació, que l’obliga a abonar la majoria de la resta de despeses de constitució del crèdit.  

"La llei hipotecària hauria d’afavorir l’accés a la vivenda als col·lectius amb salaris baixos i s’ha fet al contrari. Ho estem veient: estan apujant els preus. Sense estalvi previ, dues nòmines, carrera professional i recolzament familiar serà complicadíssim comprar a Madrid i Barcelona. Protegirà la gent perquè no va poder accedir a la vivenda", va criticar fa uns dies Juan Fernández-Aceytuno, conseller delegat de Sociedad de Tasación.

Notícies relacionades

Bankinter, per la seva banda, ha sigut aquesta setmana la primera entitat que ha reconegut públicament l’impacte en les hipoteques del canvi en l’impost. L’entitat ha afirmat que la guerra de preus per guanyar negoci ha acabat ("La pressió a la baixa als diferencials s’ha contingut, tot i que tampoc hi ha pressió per apujar-los"). A més, ha explicat que no ha variat el tipus i condicions dels seus crèdits, però ha reconegut que ara admet menys rebaixes en aquests crèdits durant la negociació amb els clients i que fa "menys excepcions" en el pagament de la comissió d’obertura, que a la pràctica suposa que els nous hipotecats han de pagar més que abans.

  

Temes:

Hipoteques Bancs