Anar al contingut

debat sobre un sector estratègic

La nova logística s'allunya de l'àrea metropolitana de Barcelona

La falta de sòl a les zones més properes a la capital desplaça les noves inversions més enllà de la primera corona

Els experts esperen que els ajuntaments aixequin el peu del fre i realitzin nous desenvolupaments urbanístics

Max Jiménez Botías

La nova logística s'allunya de l'àrea metropolitana de Barcelona

ALBERT GEA

Segurament, el principal proveïdor d'espai logístic Catalunya en aquests moments és l'Incasòl. Té 14 projectes en marxa que sumen més de 35.000 metres quadrats, però no són a la primera corona. "No tenim res a l'àrea metropolitana", reconeix Carles Perramón, responsable de l'àrea logística de l'organisme públic dependent de la Generalitat. Hi ha falta de sòl i en el que està disponible els espais són limitats, mentre que "els clients demanen més naus XXL", afirma Perramón, que va participar juntament amb altres especialistes d'aquest sector de serveis per a la indústria en una taula rodona organitzada per Savills Aguirre Newman, en què es va posar de manifest que el centre i la primera corona metropolitana amb prou feines no disposen ja d'espais, ni de sòl, més enllà del qual controla el Consorci de la Zona Franca i la Zal del port. Els nous projectes es localitzen en la segona i tercera corona, fins al punt que Tarragona comença a convertir-se en una alternativa acceptable per als operadors.

"Incorporar nou sòl al mercat és complicat. Els ajuntaments fins ara no ho han posat fàcil. I arriba a produir-se una situació paradoxal en la qual els inversors estrangers se sorprenen de la poca disponibilitat mentre existeixen grans reserves sense urbanitzar", comenta Juan José Vera, d'Inversiones Montepino, grup saragossà que actua principalment a Aragó i Madrid. En part aquests inversors acudeixen a Espanya buscant oportunitats per obtenir rendibilitats mentre el cicle econòmic és bo. "Potser, en cinc anys ja no estan al mercat, ja que no és que s'acabi el cicle, però pot canviar i cal preparar-se per a un cicle diferent", defensa Ignacio García Cuenca, responsable a Espanya del promotor logístic Goodman.

El valor de la situació

No és aquesta, no obstant, la visió de la major part dels agents del sector, els que consideren que la demanda és superior a l'oferta actual i reclamen el desenvolupament de grans espais. "Cal planejar desenvolupaments XXL. I si això no és possible al centre caldrà fer-ho on hi ha espai. Hem de pensar en el llarg termini", destaca Luis Lázaro, director de centres comercials i logística de Merlin Properties. Alguns operadors van més enllà i es plantegen desenvolupaments multiplanta per abordar el problema de la falta d'oferta, "però la normativa antiincendis dificulta aquesta alternativa", precisa Joan Lacosta, responsable de VGP a Espanya. 

No val qualsevol espai per a l'activitat logística. "El treball de desenvolupament que realitza l'Incasòl és bo, però quan sento que aquests desenvolupaments són a Osona, em sembla que això no quadra amb el que vol la demanda. No es pot posar una caixa (nau industrial) en qualsevol lloc perquè no hi ha qui l'ompli", analitza Oscar Martín, de Prologis. Encara que, sens dubte, un factor a considerar és el preu, ja que aquest pot resultar una barrera d'accés a determinades zones. "Hem desenvolupat 30.000 i 20.000 metres quadrats a Martorelles i Sant Esteve Sesrovires i la nostra experiència és que tampoc no hi ha tanta demanda que vulgui pagar determinades rendes", explica Felipe Palanca, responsable d'inversions de l'operador Segro.

Demanda sense cobrir

En el tercer trimestre d'aquest any, els preus oscil·len des dels set euros per metre quadrat/mes a la primera corona fins als quatre euros en la tercera, fet que provoca que alguna demanda que considera elevades les rendes dels escassos espais del centre prefereixin moure's cap als afores. Una cosa que arriba a passar fins i tot amb l’'e-commerce’. Malgrat que tendeix a buscar espais a prop de l'última milla, el cert és que ja s'estan produint contractacions més allunyades. "A Tarragona no hi ha gaire oferta, però un producte a tres euros surt sense dificultat, fins i tot per a l’'e-commerce'", subratlla García Cuenca.

Malgrat tot, "hi haurà una demanda que no es pot cobrir, afirma Alfonso Martínez, responsable de Cilsa-Zal Port. Segons la seva opinió, els ajuntaments no han volgut donar resposta a les necessitats del sector per raons diferents, i "la voluntat política ha sigut dispar durant els últims anys", precisa. "Hi haurà demanda d'espais XXL que es perdrà i hi haurà demanda d’'e-commerce' que també es perdrà", destaca. Respecte al comerç electrònic agrega que no és un sector homogeni i no té un model definit. "Cada grup fa la seva aposta, amb la qual cosa no hi ha ni zones, ni edificis definits que serveixin per donar una resposta a aquest model".

L'incentiu de l'ocupació

L'increment dels desenvolupaments que s'ha produït a les corones més allunyades del centre metropolità té a veure amb un "canvi de mentalitat per part d'alguna administració local". "Hi ha ajuntaments que s'han adaptat i el que abans eren portes tancades ara s'obren, perquè han entès cap on van les ciutats", reflexiona Carcía Cuenca. El clic que ha donat pas a un canvi d'actitud, no obstant, són els llocs de treball que pot generar la logística. "Quan expliques els llocs de treball que pots crear, presten més atenció", destaca Oscar Martín. 

Aquesta receptivitat més gran li ha permès a Montepino, per exemple, culminar en 12 mesos un pla parcial de 12.000 metres als afores de Madrid. "Hi havia 400 llocs de treball en joc", planteja Vera.

800.000 metres quadrats s'incorporen a l'oferta fins al 2020

Segons l'informe sobre el sector logístic a Catalunya presentat per Savills Aguirre Newman en aquesta trobada d'especialistes, la disponibilitat d'obra nova el 2018 és de 119.667 metres quadrats, l'1,63% de l'estoc, i 164.746 el 2019. Però fins al 2020, l'oferta total disponible assolirà els 800.158 metres quadrats. Però la disponibilitat més gran es concentrarà en la primera i segona corona.

El treball de la firma que dirigeix a Catalunya Anna Gener, posa de manifest que malgrat que la zona centre representa el 31,12% de l'estoc total, tan sols hi ha disponible un 0,29% de l'espai. A la primera corona la disponibilitat puja el 3,08% (el parc total és del 34,5%), i en la segona, la disponibilitat arriba ja al 8,13% d'un parc que representa el 12% del total. La tercera corona –amb un radi que arriba ja a Tarragona– disposa d'un 3,39% de nova superfície i representa el 22,28% del parc. "La realitat és que l'oferta creix a un menor ritme que la demanda i això s'ha convertit en un problema", afirma Gener.

L'únic espai que es desenvolupa en una àrea central en aquest moment són 10.420 metres quadrats a la Zona Franca de Barcelona per a Mercadona. La resta d'operacions tancades el 2018 van ser a Palau de Plegamans, Sant Esteve Sesrovires (Mercadona), Abrera (Sesé Logística), la Bisbal del Penedès (Vente-privee) o Barberà del Vallès (Amazon).