Les noves societats immobiliàries s'obliden de les vivendes de lloguer

La llei que desenvolupa el règim de les societats cotitzades d’inversió en el mercat immobiliari (socimis) es va introduir a Espanya a imatge i semblança dels reits (Real Estate Investment Trust) nord-americans, amb l’objectiu de potenciar el lloguer –particularment el de la vivenda– per al qual es van crear aquests instruments cotitzats amb un règim fiscal favorables per a la societat. La llei espanyola especifica que l’objecte d’aquestes societats és «la inversió, directa o indirecta, en actius immobiliaris de naturalesa urbana per al seu lloguer, incloent tant vivendes com locals comercials, residències, hotels, garatges o oficines, entre d’altres».

El problema és que el desenvolupament d’aquests instruments d’inversió s’ha oblidat en certa mesura del lloguer de vivenda, enfront del desenvolupament d’altres modalitats d’inversió en el mercat immobiliari espanyol. Prova d’això és que dels 12.221 milions d’euros en què estan valorats els actius de les 44 socimis que cotitzen al Mercat Alternatiu Borsari (MAB) espanyol, només 2.674 milions corresponen a actius destinats al lloguer de vivendes, i representen una mica més del 20% del total.

El gruix de la inversió de les socimis són oficines, centres comercials, locals, hotels i naus industrials. Aquests instruments inversors s’estalvien en impostos 260 milions d’euros aquest any, gràcies al règim favorable amb què van ser dotades en la seva creació el 2009. Però els beneficiaris principals d’aquestes bones condicions tributàries seran els grans fons i els inversors internacionals que constitueixen la propietat d’aquestes societats.

Més del 60% dels accionistes són estrangers i, en la seva majoria, «han buscat societats enfocades a altres activitats del sector immobiliari», afirma Antonio Fernández, president d’Armabex, assessor registrat que s’encarrega de treure a cotitzar al MAB aquestes immobiliàries.

Gran socimi de la vivenda

És cert que les socimis han dinamitzat el sector de la construcció a Espanya, amb un pes en el PIB i en l’ocupació molt important. Des del sector feia anys que es reivindicava que Espanya tingués aquest tipus de societats a través de les quals es canalitzen les inversions dels grans fons internacionals, molts d’ells fons de pensions. Si bé és cert que aquesta figura és beneficiosa, també és cert que no han aparegut socimis en el sector de la vivenda residencial de lloguer, i això és un problema perquè s’hauria d’haver promogut des del Govern. «L’executiu podria haver cridat el sector i els bancs per demanar-los que fessin una gran socimi del mercat de lloguer, però probablement no es va fer perquè ja hi havia el banc dolent (la Sareb). I és una llàstima perquè ha sigut una oportunitat perduda», explica un alt directiu d’una de les grans socimis.

Per a alguns experts el problema no és tant com es va dissenyar la llei i els efectes fiscals que implica, ja que totes les socimis, tant les dedicades a la vivenda com a la logística, es beneficien de la norma de la mateixa manera: «La qüestió és que a Espanya no hi ha tradició de lloguer i que no hi ha grans inversors amb un gran parc de vivenda», explica Ramon Gil, advocat de Cuatrecasas, especialitzat en el sector immobiliari. El gran propietari de l’estoc de vivendes d’aquest país com a conseqüència de la bombolla immobiliària és la banca. I els bancs s’han tret de sobre els actius. «Els han venut als fons d’inversió, I aquests, al seu torn, s’ocupen de vendre les seves carteres en lloc d’arrendar-les», afegeix. En pocs casos, com és el d’Anticipa (Blackstone), s’han decidit per construir una gran cartera per a l’arrendament. 

Excepcions

Notícies relacionades

Un horitzó estable per a Naturgy

BonÀrea preveu obrir 23 súpers i renovar 15 botigues més aquest any

Algunes d’aquestes societats han constituït les seves socimis. La primera de Blackstone va ser Albirana Properties, una firma que va començar a cotitzar al MAB al març i que gestiona 5.000 vivendes. Aquest any han d’arribar Pegarena i Tourmalet, societats ja constituïdes i que tenen com a propietaris finals diversos fons de Blackstone. La Sareb acaba de treure la seva societat de lloguer a cotitzar la seva, Témpore, amb més de 1.500 vivendes per llogar.

Es reconeix en el sector que no és el mateix gestionar un parc de vivendes de 5.000 unitats, amb tots els problemes que això comporta, que gestionar un parc d’hotels de lloguer.