Vuit arguments per al pessimisme sobre el lloguer a Barcelona el 2018

Tot barceloní sap a aquestes altures que trobar un pis decent de lloguer per menys de 1.000 euros a la ciutat s’ha convertit en una epopeia. L’espiral de preus –i les seves conseqüències socials– dibuixa un maldecap per al govern municipal de Colau, mentre molts veïns comencen a rebel·lar-se contra l’expansió inversora i l’expulsió d’inquilins. Però el 2018 encara es presenta negre per als que busquin una vivenda d’arrendament. Malgrat els tímids retrocessos de l’últim trimestre del 2017, són massa els elements de pressió que conviden a preveure com a màxim una estabilització de preus.

És difícil interpretar la radiografia de la vivenda de lloguer en l’últim any a Barcelona. La ciutadania s’escandalitza amb els preus després de gairebé quatre anys a l’alça, però l’últim trimestre del 2017 posa el fre de mà, amb lleugers descensos en set dels 10 districtes de la ciutat, segons dades oficials del registre de fiances de l’Incasòl. Alguns ho veuen com haver tocat sostre, altres com a desajust amb la demanda real i alguns com una mera reacció puntual a la inestabilitat política.

MÉS PRESSIÓ ALS BARRIS PERIFÈRICS

Al gener, Idealista.com va destacar que per primera vegada en uns quants anys, Barcelona va tancar l’últim trimestre del 2017 amb caigudes generalitzades en els preus de lloguer, en concret un 2,4% menys que un any abans. Això sí, amb alts preus, segons la seva oferta: 17,5 euros el metre quadrat de mitjana. Cinc districtes –entre ells els quatre més cars– queien: Ciutat Vella (-5% interanual), Eixample (-3,8%), Gràcia (-3,6%), Sarrià-Sant Gervasi i Horta Guinardó. Fernando Encinar, el seu cap d’Estudis, apunta que encara és aviat per saber si s’ha marcat un punt d’inflexió o si les dades responen a la menor pressió inversora des del conflicte sobiranista, tesi que descarta Joan Ollé, president del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Barcelona.

És un fet que el quart trimestre el preu mitjà dels contractes firmats va ser de 889,6 euros a Barcelona, per sota dels 903,4 del tercer trimestre i amb decrements en moltes zones, amb dades de la Generalitat. Segons la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, tenint en compte la inflació, a efectes reals encara estaríem per sota del boom de preus del 2008 i res convida a pensar en caigudes.

En el llistat de l’Incasòl, s’observa que els lloguers desbocats del centre han desfermat l’interès per barris més perifèrics, amb conseqüents augments a Nou Barris, Sant Andreu i Sant Martí. A finals d’any van baixar lleugerament des del Barri Gòtic fins a Sant Antoni –el barri en plena gentrificació va caure a 905 euros de mitjana–, passant per la Sagrada Família, Pedralbes, les Tres Torres…  En canvi, van repuntar el Turó de la Peira (653,3), la Guineueta (693,4), la Marina del Port, Montbau, Porta, Verdum… Segons les dades que acaba de publicar Habitaclia, al gener hi torna a haver cinc districtes a la baixa, però cinc més segueixen apuntant cap amunt.

EL CONTAGI A L'ÀREA METROPOLITANA

Els vasos comunicants amb l’àrea metropolitana no es van fer esperar. Així, el mateix informe d’Habitaclia destaca que al gener els lloguers oferts en el seu portal han sigut un 5,9% més alts que fa un any. Però en el cas de l’Hospitalet han pujat un 16,8% interanual; a Badalona, un 24,1%; a Mataró, un 19,3%, i a Sabadell, un 16,3%, entre altres. Óscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana, apunta que després de la pujada del 2016 a Barcelona, es va produir molta més demanda a l’àrea metropolitana, fins al punt d’elevar els preus també als municipis pròxims. L’enorme demanda de pisos de 850 a 1.000 euros davant l’escassa oferta va ser el detonant de l’èxode, segons el nou informe del mercat residencial de Forcadell. Però l’encariment en diversos municipis torna ara la pressió a Barcelona, ja que molts inquilins no es volen desplaçar si no els compensa econòmicament. L’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OHB) ha alertat aquesta setmana que també a l’àrea metropolitana un 42,2% dels veïns que viuen de lloguer han de destinar més del 40% dels seus ingressos a pagar el pis i els seus subministraments.

MÉS DINERS PERÒ POC ESTALVI PER COMPRAR

Els experts apunten que encara que els salaris segueixin sense aixecar el vol, el descens de l’atur i l’expectativa de més rendes en alguns sectors molt dinàmics animen la compra, després d’alguns anys de letargia. Les hipoteques tornen a créixer, amb baixos interessos, però la necessitat de comptar amb un 20-30% del cost estalviat suposa un hàndicap per a molts primers compradors sense capacitat d’aquest estalvi. Forcadell afegeix que a finals d’any molts compradors han optat per la prudència, pressionant la demanda de lloguer. Els seus analistes preveuen que es mantingui la «tendència alcista, però més moderada».

PISOS COMPARTITS QUE AGITEN EL MERCAT

Contrasentit on n’hi hagi, el fet que molta gent s’hagi vist obligada a compartir sostre a la prohibitiva capital catalana ha donat ales a una allau de pisos de diverses habitacions i entre 1.200 i 1.500 euros, que forcen a conviure gent jove, parelles i fins i tot famílies en situació precària. Com que aquesta franja troba sortida en el mercat, encara es retroalimenten més aquests preus alts, exposa Gorgues. Segons l’últim informe al respecte d’Idealista, l’agost passat la mitjana d’edat a Barcelona dels que compartien era de 31 anys, pagant 426 euros per habitació, la més cara a Espanya.

EL PES DE LA DEMANDA INTERNACIONAL

La Cambra de la Propietat destaca que mentre hi hagi una demanda «forta i solvent» es mantindrà la tendència a l’increment de preus. És cert que hi ha una perillosa «polarització» i «el que no pot no pot» assumir els nous lloguers, insisteix Gorgues, com alerta Carme Trilla, presidenta de l’OHB, des de l’esperança d’haver «tocat sostre». Però a la Cambra recorden la demanda que suposa l’afluència d’estudiants universitaris i de màsters desplaçats, els joves disposats a independitzar-se compartint i els residents temporals. Fernando Encinar considera clau aquests últims en l’explosió de la demanda. Després de la punxada de la bombolla immobiliària molts barcelonins es van passar a la llibertat d’un lloguer, aprofitant preus a la baixa. Però els estrangers (no turistes) que elegeixen Barcelona per treballar-hi o passar-hi una temporada cada vegada són més –com reflecteix l’augment de residents de la UE al padró–, tenen més poder adquisitiu i veuen més econòmica Barcelona que altres grans ciutats, tot i resulta molt inaccessible per a molta població local. No hi ha dades sobre el nombre de contractes realitzats amb persones estrangeres.

MÉS ROTACIÓ PER LLOGUERS CURTS

El pròxim mes de maig s’extingiran els últims contractes de lloguer de cinc anys (defenestrats el juny del 2013 i substituïts pels de tres anys), de manera que en els pròxims mesos coincidiran molts finals de contracte d’aquella etapa, més els de tres anys que s’acabin. Aquesta circumstància torna més pisos a la rotació del mercat, a la vegada que incrementa la borsa de la demanda. Ollé manté que l’increment no pot seguir al mateix ritme d’aquest any perquè «la demanda no ho podrà assumir» i els pisos cars s’hauran d’acabar ajustant de preu. Però tot inquilí que afronta un canvi de domicili i competeix per trobar una altra vivenda tendeix a absorbir a tota velocitat la limitada oferta. Amb un parc de 864.000 pisos, uns 300.000 es destinen al lloguer. Segons Forcadell, el 70% dels demandants són parelles i famílies

EL RISC DE LIMITAR ELS PREUS

Tant a la Cambra de la Propietat com a Idealista creuen que limitar amb una regulació els augments dels lloguers –proposta feta per l’alcaldessa Ada Colau– o promoure la resistència als pisos amb inquilins amenaçats per fortes pujades –com defensa el Sindicat de Llogaters– no funcionarà com a solució a la bogeria dels preus. Encinar considera que es multiplicarà la judicialització, es reduirà l’oferta perquè molts propietaris preferiran vendre i el preu del lloguer creixerà més. Gorgues afegeix que el mercat de la vivenda de lloguer encara imposaria unes exigències més grans en els contractes, i recorda que aquests són «bilaterals». Algunes sentències contràries i la pròpia casuística posen en entredit les polítiques assajades al respecte a París i Berlín, addueixen.

Notícies relacionades

Aparcaments i mobilitat

Camilo Ramos: "Hi ha una lluita pels últims pisos disponibles a la perifèria de BCN"

POC ESTOC I MENYS OBRA NOVA

Els especialistes consultats defensen la necessitat d’ampliar el parc de vivendes per intentar alleujar aquesta pressió. Tant en el cas d’una obra nova que rellevi edificis en mal estat com–especialment– si es tracta de rehabilitacions incentivades per destinar a pisos de lloguer. Ollé apunta també als canvis d’usos (als baixos comercials que no són utilitzats), així com a l’eliminació de les dificultats burocràtiques perquè es puguin explorar aquestes vies.