El finançament alternatiu a la banca es fa fort entre els promotors immobiliaris

Passava abans de la pandèmia i ha empitjorat a causa del coronavirus. A l’hora de tirar endavant els projectes, les promotores immobiliàries es troben amb un problema de base: la dificultat d’aconseguir finançament a causa de l’enduriment de les condicions de la banca. El conegut com ‘préstec promotor’, necessari per iniciar les obres, compta amb unes condicions difícils d’assumir per a moltes. Aquesta és una de les raons per les quals el finançament alternatiu, provinent d’institucions financeres privades independents dels bancs, s’està fent un lloc al sector immobiliari. «La dificultat i lentitud dels bancs per aprovar operacions, unit a la reducció en els nivells de palanquejament dels finançaments que concedeixen, fan que cada vegada hi hagi més interès per part dels promotors a buscar noves alternatives de finançament», expliquen des de CBRE. 

En els seus inicis aquest tipus de finançament estava dirigit principalment per a aquells projectes o empreses que per ser més petits o pel risc no aconseguien el finançament tradicional de les entitats bancàries. No obstant, en els últims mesos, són moltes les grans promotores que s’han afegit a aquesta manera de finançar projectes. Així, Avintia va recórrer a Stronghold a la recerca de finançament per a la promoció de vivendes a l’estació d’esquí de Baqueira (Lleida). Mentre que el Grup Redpiso va accedir a un préstec de Xenia Capital per finançar les obres d’un projecte mixt. «La pandèmia ha provocat que en certs sectors sigui molt difícil per a la banca aprovar noves operacions, cosa que ha fet que molts dels inversors es plantegin el finançament alternatiu com una opció per als seus projectes», apunta Ignacio Matiacci, director de Corporate Finance de CBRE Espanya com a causa d’aquest recent auge.

Ampli marge de millora

Ampli marge de milloraNo obstant, al finançament alternatiu encara li queda molt camí per recórrer. De fet, segons KMPG, les quotes d’accés a aquest finançament se situen al voltant del 17%, lluny d’altres països europeus, com el Regne Unit, on s’acosten al 50%. Per Matiacci, aquest menor desenvolupament a Espanya es deu que fins fa un parell d’anys pràcticament no existia capital destinat al finançament alternatiu amb un interès inferior al doble dígit, cosa que feia que per a molts dels projectes no encaixés aquest tipus de finançament. A més, assenyala que fins el 2010 hi havia a Espanya més de 80 entitats bancàries nacionals, «per tant, les alternatives per finançar amb banca eren molt diverses».

Destinades a conviure

Diversos experts asseguren que l’augment del protagonisme del finançament alternatiu pot ser beneficiós per a la banca tradicional, ja que hi havia projectes a què la banca no podia fer front, per tant, aquest fet pot ajudar a dinamitzar el sector immobiliari.

«La banca continua sent la principal font de finançament i encara en depenem, però és veritat que s’estan obrint alternatives que són molt necessàries», va comentar Daniel Cuervo, secretari general de l’Associació de Promotors i Constructors d’Espanya (APCE) en un seminari web sobre la temàtica organitzat per Icrowdhouse i va afegir que «no hi ha una font millor que l’altra, sinó que cada una s’ajusta més o menys a les necessitats de cada promotor, i com menys depenguem d’una font, com més gran sigui la diversificació, millor».

Pros i contres

Pros i contresAixí mateix, els principals beneficis que els promotors troben en aquest tipus de finançament són més flexibilitat en les estructures, rapidesa en la concessió i un palanquejament més elevat . Al contrari, el clar desavantatge és que es tracta de deute amb un cost molt més elevat que el bancari. «De manera general, per a actius core la diferència pot estar en uns 25-50 punts bàsics, per a value add, uns 200-400», comenta Íñigo Laspiur, director sènior de Corporate Finance i responsable de Debt Advisory, Non Performing Assets and Restructuring de CBRE Espanya.

Un cost més elevat que, segons les plataformes de finançament alternatiu, és una cosa òbvia a causa del risc més gran que tenen, ja que financen des de terrenys fins a projectes sense llicència i amb un menor percentatge de prevendes (els bancs han endurit aquesta barrera i la promotora ha de tenir prevenut al voltant del 80% de les vivendes per aconseguir el crèdit). Una idea que comparteix Laspiur, que afirma que «els fons de deute estan entrant en operacions i assumint risc que la banca no vol».

Notícies relacionades

La vivenda dona carbasses als solters

Les pimes volen accelerar la normativa europea contra la morositat

Aquest tipus de finançament té més o menys repercussió depenent de quin segment immobiliari s’analitzi. D’aquesta manera, el finançament de terrenys està pràcticament tancat pels bancs, per això gairebé totes les operacions que es financen és amb fonts de finançament alternativa. Al contrari, aquells productes que tenen més rendibilitat, bons contractes i estan en bones zones són els actius on més interès té la banca per entrar, «per això, excepte en casos molt concrets en què el finançament alternatiu pugui competir per més palanquejament o millor estructura, té més sentit mirar d’aconseguir finançament bancari», afegeixen des de CBRE. En definitiva, en l’àmbit residencial de lloguer, logístic i oficines ‘core’ té un pes més gran el finançament bancari, mentre que en l’hoteler i ‘retail’ en aquests moments es financen potencialment més amb finançament alternatiu.

Tipus de finançament alternatiu

Tipus de finançament alternatiu