Les socimis ja tenen un valor de mercat de 14.000 milions

Les societats anònimes d’inversió al mercat immobiliari (socimis) han acabat per crear un verdader mercat immobiliari borsari a Espanya: a les cinc grans (Colonial, Merlin, Hispania, Axiare i Lar) que cotitzen al Mercat Continu espanyol, amb un volum de capitalització de 9.689 milions d’euros, s’hi han de sumar les 39 societats registrades al Mercat Alternatiu Borsari (MAB), amb una capitalització superior als 5.000 milions. En total són 44 societats amb un valor de mercat de 14.000 milions. 

    

Aquestes societats van néixer el 2014 amb el propòsit d’incentivar el mercat del lloguer i amb un règim fiscal propi que ofereix l’avantatge d’estar exemptes de l’impost de societats a canvi de l’obligatorietat de pagar anualment dividend (pel qual els accionistes sí que tributen). «Per fi estem aconseguint que el mercat espanyol de vivenda i immobles de lloguer agafi forma, i s’ha de continuar amb aquesta trajectòria. Veurem més socimis que s’hi incorporen en lloc d’un procés de consolidació», destaca Juan Carlos Ureta, president de Renta 4 Banco, firma que realitza la funció d’assessora de mercat i que és particularment activa en la sortida de socimis al MAB.

FER EL SALT

Al juliol, sis van fer el salt al mercat secundari, on compten amb un segment específic de negociació. En tot aquest temps, no s’havia registrat una activitat tan frenètica i prolongada. De fet, el 2017 va començar amb unes 25 societats cotitzades, mentre que a mitjans d’agost ja hi ha 39 immobiliàries registrades. «La previsió és que progressivament se’n vagin incorporant més al mercat. La nostra estimació és que al final del 2017 hi haurà unes 50 socimis cotitzant», explica Elias Rodríguez Viña, de Renta 4 Banco. L’acceleració del procés de sortida té a veure amb el reglament del MAB, ja que tota socimi que cotitzi en aquest mercat ha de tenir col·locat el 25% del capital o dos milions d’euros en valor entre accionistes minoritaris, que han de posseir una participació menor al 5%.

Fins ara, aquestes societats tenien un any des del seu debut borsari per complir l’exigència, però a l’abril el MAB va endurir el criteri i, des de l’1 d’agost, tota socimi que surti a borsa haurà de comptar ja amb els requeriments sobre els accionistes minoritaris. Per això, algunes de les companyies que preveien incorporar-se fins al final d’aquest any han decidit accelerar el procés per aprofitar-se d’aquest avantatge de difusió dife­rida.

ORIGEN DEL DESEMBARCAMENT

Des de Renta 4 Banco s’assenyala el canvi normatiu com a origen d’aquest desembarcament de societats a la borsa. Rodríguez Viña subratlla que la necessitat de sortir al mercat a partir d’agost complint des de l’inici els requisits de difusió de l’accionariat complica el procés. La sortida a borsa és una exigència del règim fiscal de les socimi i, per tant, afecta totes aquestes societats. 

    

Com a conseqüència, s’ha produït el debut de companyies amb perfils molt diversos. Destaquen sortides com la de GMP Property, empresa participada en el 70% per la família del ministre Montoro i en el 30% pel Govern de Singapur o Kingbook Inversiones, especialitzada en inversió en infraestructura de gasolineres. Algunes han anat a la recerca de finançament, però no totes. «Moltes socimis no han necessitat buscar finançament al mercat ja que s’hi han incorporat amb una cartera d’actius amb un volum rellevant i no l’han ampliat. Existeixen altres exemples que estan construint o incrementant la seva cartera immobiliària, i requereixen finançament de tercers, com és el cas de Vbare Iberian Properties, que acaba de tancar una ampliació de capital de 7,1 milions d’euros», expliquen els especialistes de Renta 4 Banco.

NOVA FIGURA

Al febrer, el MAB va crear un subsegment per a una nova figura, les socimis en desenvolupament, destinat a aquelles amb gran part dels seus actius en sòl o en liquiditat. La mesura es proposa fer interessants aquest tipus de societats als promotors pels seus avantatges fiscals a la vegada que ofereix transparència als inversors.

    

Aquesta normativa posa de manifest que el ràpid èxit de les socimis «està motivant que hi hagi societats amb una proporció significativa del valor del seu actiu no invertit», bé perquè no hagin destinat els recursos o bé perquè estiguin en el procés de construcció d’algun immoble, «fet que convé posar de manifest de manera explícita davant el públic inversor».

Notícies relacionades

Seafood obre a BCN amb expectatives de rècord i la sostenibilitat com a eix

El BBVA finança l’eficiència energètica de pisos de Catalunya

    

Es consideren socimis en desenvolupament totes aquelles que tinguin més del 30% dels seus actius en caixa –sense invertir– o en sòl. «Si una societat entra només amb diners, a falta de tancar la compra d’algun actiu, l’inversor ha de conèixer que durant un temps aquesta empresa no tindrà rendibilitat», expliquen fonts del MAB. S’ofereix seguretat a l’inversor, que sap que no tindrà ­dividends durant un temps. Aquesta normativa té sentit per a firmes com Domo, una gestora de cooperatives de vivendes que es dedica a promoure activitat residencial destinada al lloguer.